Uma notícia recente sobre a nova e radical lei habitacional da Nova Zelândia e se tais medidas poderiam funcionar no Canadá implica que o aumento dos preços das casas se deve à falta de oferta.
Em sua plataforma eleitoral, o partido Liberal propôs investir US$ 4 bilhões em um acelerador de abastecimento municipal destinado a construir mais moradias. Esta é a abordagem errada.

Se os formuladores de políticas e o governo recém-reeleito querem melhorar a acessibilidade das moradias e a capacidade das famílias jovens de se tornarem proprietárias, eles precisam voltar sua atenção para o principal fator de aumento de preços – demanda sobrecarregada, incentivada pela vaca sagrada de não tributação de mais-valias sobre uma residência principal.

Um coro de vozes, de economistas bancários ao setor imobiliário, perpetua o argumento de que a principal causa da disparada dos preços das casas é a falta de oferta. Essa visão foi reforçada em reportagens da mídia e foi enfatizada em plataformas eleitorais recentes.

Essa visão de "falta de oferta" baseia-se em livros básicos de Economia 101, onde usando o exemplo de widgets e uma curva simples de oferta e demanda, um aumento na oferta causa uma redução no preço.

Mas as casas não são widgets. São entidades únicas, uma necessidade básica e, cada vez mais, uma commodity de investimento. Eles também são fixos no local e seus valores refletem os atributos dos locais que os compradores valorizam e estão dispostos a pagar um prêmio.

As casas superam as famílias

Nacionalmente, entre 2006 e 2016, o Canadá adicionou 1,636 milhão de residências e construiu 1,919 milhão de novas casas, de acordo com dados da Canada Mortgage and Housing Corporation e Census. Assim, em média, quase 30.000 casas extras foram construídas a cada ano em comparação com o aumento do número de domicílios.

Em Vancouver, as novas construções superaram o crescimento das famílias em 19%. Em Toronto foi de 1%, e Ottawa ficou aquém do crescimento doméstico em 4%.

Então, teoricamente, entre 2006 e 2016, deveríamos ter visto o maior crescimento de preços em Ottawa e menos pressão de preços em Vancouver. Mas os preços aumentaram 93% e 96% em Vancouver e Toronto, respectivamente, mas apenas 47% em Ottawa.

A oferta insuficiente pode ser um fator contribuinte, especialmente em cidades onde o crescimento das famílias excede a construção de novas casas, mas não é a causa principal ou mais importante.

A causa mais significativa é a demanda – e não apenas a quantidade de demanda, mas a qualidade da demanda.

Nas últimas décadas, vimos um novo fenômeno de demanda sobrecarregada criada por famílias que acumularam patrimônio líquido substancial devido à valorização persistente dos valores de suas casas, combinado com um forte crescimento da renda e taxas de hipoteca em declínio e historicamente baixas.

Os proprietários trocam

No Canadá, vendemos aproximadamente 700.000 casas por ano por meio de revendas, além de casas recém-construídas. Existem 14 milhões de domicílios, o que representa apenas cinco por cento de todos os domicílios.

Muitos desses compradores são proprietários existentes que estão negociando. Apenas um quarto a um terço dos compradores são compradores de primeira viagem (a maioria em faixas de renda mais altas e com ajuda dos pais). É o grupo maior - compradores que estão negociando - que tem capacidade para pagar esses preços altos. Certamente uma pequena porcentagem deles também pode ser compradores estrangeiros e alguns são investidores, mas a maioria são apenas famílias comuns.

Muitos proprietários existentes têm rendimentos bem acima da média. Eles também aumentaram substancialmente o poder de compra de taxas de juros historicamente baixas e riquezas substanciais de ganhos inesperados não ganhos criados por anos de aumento de preços.

Mais significativamente, eles minam o conceito de que a oferta adicional paralisará ou diminuirá a taxa de aumento de preços. Todas as cidades têm propriedades cobiçadas em bairros desejados – geralmente residências modestas e antigas em lotes consideráveis. Por causa da localização privilegiada, as casas, por exemplo, no centro da cidade de Vancouver podem ser vendidas entre US$ 2 milhões e US$ 3 milhões ou em Ottawa talvez por US$ 800.000.

Os desenvolvedores geralmente compram esses lotes, demolim a casa existente e a substituem por duas ou três novas casas contemporâneas. O preço refletirá os valores que os consumidores atribuem a essa área, excedendo inevitavelmente o preço original da casa.

O papel dos desenvolvedores

No centro de Ottawa, por exemplo, casas modestas existentes estão sendo compradas por US$ 600.000 a US$ 700.000, demolidas e substituídas por uma semi com cada lado sendo vendido por US$ 1,2 a US$ 1,4 milhão.

A mesma coisa está ocorrendo em todo o país, com novas casas com preços bem acima – tanto quanto o dobro – do que o preço teria sido para a casa existente. Aquela casa mais antiga teria sido moderadamente acessível para uma família jovem se não tivesse sido superada pela incorporadora.

Claramente, essa forma de intensificação (o rezoneamento dos bairros unifamiliares exclusivos) e oferta ampliada não fará nada para parar ou desacelerar o crescimento dos preços, especialmente dada a demanda de compradores com riqueza acumulada que buscam imóveis nesses locais. Mais oferta, portanto, não significa preços mais baixos.

Portanto, se o poder de compra superalimentado das residências está elevando os preços das residências, e não a oferta insuficiente, a resposta política necessária deve visar a estagnar ou suprimir essa demanda, confiscando parte do ganho inesperado da valorização acumulada.

Isso significa assumir a sagrada taxação de ganhos de capital em casas – os canadenses mais jovens vão agradecer por isso e podem até votar no partido que tiver coragem de fazê-lo.