p O Gabinete Nacional anunciou uma moratória sobre os despejos há pouco mais de uma semana em resposta à pandemia COVID-19. Como ministros do governo e comentaristas tentaram deixar claro, destina-se apenas a impedir os despejos - não o pagamento de aluguel. Mas as perdas repentinas de empregos e renda significam que muitas famílias não podem continuar a pagar os aluguéis anteriores à crise. p Os inquilinos estão buscando reduções de aluguel ou isenções de seus proprietários, com resultados perturbadoramente mistos. É hora de os governos intervirem e resolverem o problema, ao obrigar legalmente a reduções de aluguel em todas as áreas.

p Uma análise recente das finanças das famílias de locatários e proprietários mostra claramente que o último grupo está muito melhor posicionado para sofrer o impacto financeiro desta pandemia.

p Até agora, o primeiro-ministro encorajou inquilinos e proprietários a fazer acordos individuais. Na ausência de qualquer orientação governamental, Os representantes dos agentes e inquilinos concordam nisso:a situação está uma bagunça.

p Alguns proprietários e agentes estão respondendo com simpatia. Outros estão hesitantes, reduções voluntárias aparentemente cautelosas podem anular seu seguro. Alguns estão insistindo no pagamento integral, ou mesmo aumentando os aluguéis. E alguns estavam aconselhando os inquilinos a sacar de sua aposentadoria para pagar o aluguel - até que a ASIC os avisou.

p Por que o governo deveria intervir?

p Ontem, o Gabinete Nacional abordou os arrendamentos comerciais, mas novamente deixou de lado os arrendamentos residenciais. Está dentro do poder dos governos estaduais e territoriais resolver essa bagunça. Eles poderiam legislar para reduzir os aluguéis a alguma fração dos aluguéis atuais ou a zero - uma suspensão completa das obrigações de aluguel pela duração declarada da pandemia.

p Com a cooperação do governo federal, os juros hipotecários poderiam receber o mesmo tratamento:obrigatoriamente reduzidos ou suspensos para a pandemia, com amortizações de capital diferidas.

p Esta é a resposta apropriada à natureza peculiar desta crise. O ponto-chave aqui é que o governo está suprimindo deliberadamente a atividade econômica para evitar a transmissão do vírus. Com a renda familiar muito reduzida - e os governos tentando complementá-la com novos pagamentos - também faz sentido reduzir o fluxo de saída das famílias.

p Uma olhada nas finanças do locatário e do locador

p As maiores despesas domésticas a serem reduzidas são aluguel e juros. Aqui está um rápido esboço de receitas e saídas no setor de aluguel privado australiano, usando os últimos números disponíveis do ABS, o ATO, a Comissão de Produtividade e uma análise detalhada de rodadas anteriores de dados no ano passado por Kath Hulse, Margaret Reynolds e eu.

p Cerca de 2,5 milhões de famílias australianas alugam para uso privado. Pouco mais da metade está nos 40% mais pobres das famílias por renda. Cerca de um terço são famílias de baixa renda que pagam mais de 30% de sua renda em aluguel - e isso antes das perdas de renda do COVID-19.

p Locatários privados pagam cerca de A $ 43 bilhões por ano em aluguel para outro, grupo menor de famílias:1,3 milhão de famílias de proprietários de terras na Austrália.

p Um pouco mais da metade dessa receita de aluguel, A $ 22 bilhões, flui direto para os bancos, como pagamentos de juros sobre empréstimos para investimento. Para 60% dos proprietários, a saída de juros, além de outras despesas relacionadas à propriedade, é maior do que sua receita de aluguel:eles são engrenados negativamente. Para eles, renda de aluguel não significa colocar comida na mesa; é o financiamento parcial de seu investimento ou especulação imobiliária.

p Esse grupo com engrenagens negativas recebe altos rendimentos do trabalho e de outras fontes. Deixando de lado suas perdas líquidas de aluguel, eles têm uma renda tributável anual média de cerca de A $ 94, 000, versus A $ 54, 000 para não proprietários. Outros rendimentos dos senhorios podem ter sofrido um impacto no COVID-19, mas as ocupações mais comuns para este grupo - gerentes gerais, enfermeiras registradas e contadores - provavelmente se saíram melhor do que os trabalhadores casuais e de trabalho.

p Os proprietários que obtêm uma receita líquida positiva de aluguel, em sua maioria, também recebem outras receitas. Sua renda tributável anual média é A $ 66, 000 antes do aluguel líquido ser adicionado.

p Poucos proprietários, 16%, estão em idade pós-aposentadoria. Eles podem muito bem depender da receita de aluguel para o consumo, mas, na média, eles são ricos, com quase A $ 3 milhões em riqueza líquida.

p Um último ponto sobre os proprietários:eles são mais propensos a ter um parceiro do que os não proprietários. Presumivelmente, então, eles têm acesso a recursos compartilhados em tempos difíceis. A renda familiar média disponível para os proprietários é A $ 135, 000 por ano, versus A $ 82, 000 para não proprietários.

p Então, foram reduzidos os fluxos de saída de aluguel dos inquilinos, as famílias dos proprietários estão relativamente bem posicionadas para suportar uma redução em suas rendas de aluguel.

p Como aliviar o fardo dos proprietários

p Os senhorios iriam, claro, também querem reduzir seus próprios fluxos de saída. Eles provavelmente já o fizeram, porque a pandemia fechou muitas oportunidades de gastos discricionários.

p Outra saída - os A $ 3 bilhões por ano que gastam com agentes imobiliários - também seria reduzida, porque as taxas do agente são calculadas principalmente como uma proporção do aluguel. Isso causaria dor para os agentes, mas muitas de suas atividades - inspeção de propriedades, lidar com os procedimentos de despejo, conduzir campanhas de marketing - não são necessárias em uma pandemia. Os pagamentos do JobKeeper podem apoiar seus negócios.

p A maior dor seria a saída de juros. Mas vamos reduzir ou suspender os juros também, para ocupantes-proprietários e proprietários. Isso reduziria a receita dos bancos, o que teria um problema quando seus próprios passivos para com financiadores inteiros vencessem.

p E, nesse ponto, uma negociação realmente útil poderia ocorrer entre os bancos e o governo australiano. Eles poderiam "sentar-se, conversem uns com os outros e resolvam isso "- como o PM sugeriu a milhões de pessoas - para manter as finanças operando, em troca de serviço reformado e uma participação de capital público.

p Em tempos normais, aluguéis e juros têm um papel controverso na economia. Eles extraem valor dos atores produtivos da economia para o benefício dos proprietários de bens e ativos financeiros, e são objeto de especulação. Mas, como observa o economista político David Harvey, eles também têm um papel de coordenação que impulsiona a competição e a produção futura.

p Mas estes não são tempos normais. Para o momento, pelo menos, não precisamos de aluguel para coordenar o que a economia deve fazer. Precisamos produzir o essencial e tudo o mais que pode ser feito com segurança em casa, com o resto da produção em hibernação. E precisamos garantir que as famílias mantenham renda suficiente para o essencial, com reduções na renda compartilhada eqüitativamente. p Este artigo foi republicado de The Conversation sob uma licença Creative Commons. Leia o artigo original.