Forma urbana e crise habitacional:as ruas e os edifícios podem tornar um bairro mais acessível?

Foto de satélite de Madrid a 4,8km de altitude. Crédito:Google Earth,.

A partir de 2007, a maioria dos humanos vivia em cidades. Embora esta seja uma tendência relativamente recente, muitos dos nossos assentamentos contêm padrões de ruas, quarteirões e construções que se desenvolveram ao longo dos séculos. Estes padrões – que coletivamente constituem o que chamamos de “forma urbana” – estão longe de ser um cenário neutro:influenciam quem vive onde, que empresas encontram pontos de apoio em que locais e o que torna algumas áreas mais diversificadas do que outras.

“Bottom-up” e “top-down” são termos frequentemente usados para definir os dois extremos da vasta gama de formas urbanas. Bottom-up refere-se a bairros que se desenvolvem natural e gradualmente, sem um plano diretor rígido que oriente o seu desenvolvimento. De cima para baixo, por outro lado, refere-se à forma urbana desenhada por autores singulares, com controles muito mais rígidos e ideais em torno de como deveria se desenvolver ao longo do tempo.

Se olharmos para os bairros de baixo para cima a partir de uma perspectiva aérea, tendemos a ver uma variedade de tamanhos de quarteirões, larguras de ruas e espaços públicos, e muitas vezes padrões de ruas semelhantes a labirintos. As áreas de cima para baixo, em comparação, tendem a ser menos variadas, com evidências claras da visão e dos valores de seus autores em relação à geometria urbana e à natureza do espaço público – abundam sistemas de grade e avenidas extensas. Muitas cidades têm bairros ascendentes e descendentes coexistindo lado a lado, legados de diferentes eras políticas e socioeconómicas.

As cidades também refletem os valores de tempo, lugar e história. Hoje há discussões extensas sobre o desenvolvimento da base para o topo e como este promove as comunidades e a identidade dos bairros, enquanto as marcas duradouras dos regimes de cima para baixo ainda são claramente visíveis nas cidades contemporâneas em todo o mundo.

Durante séculos, arquitectos, urbanistas e filósofos sugeriram que as áreas ascendentes das cidades tendem a ser mais inclusivas do que as áreas descendentes, apoiando uma gama mais ampla de classes económicas. No entanto, provar de forma decisiva tal teoria revelou-se um desafio.

Como o mundo construído molda a demografia:duas abordagens teóricas

A ligação entre forma urbana, classe e diversidade económica segue duas linhas de pensamento.

A primeira é uma extensão da ecologia. Em habitats naturais que se desenvolveram lentamente ao longo do tempo – através de processos ascendentes – tendemos a observar uma grande variedade de espécies. Contudo, em habitats planeados – construídos muito mais rapidamente e de cima para baixo – este tipo de riqueza está frequentemente ausente. O crescimento lento tende a produzir mais complexidade e diversidade, e esta ideia é frequentemente estendida às teorias da forma urbana.

Foto de satélite de Barcelona a 4,8km de altitude. Crédito:Google Earth,

A segunda linha de pensamento é econômica. Considere a diversidade de espaços públicos em distritos de baixo para cima – ruas, vielas, praças, parques, pátios de diferentes tamanhos, e assim por diante. Esta variedade de espaços públicos cria diferentes qualidades de luz e ar, bem como uma vasta gama de condições favoráveis e menos favoráveis.

Um mercado imobiliário mais variado deveria, em tese, surgir como subproduto dessa diversidade:um apartamento escuro e mal ventilado é mais barato que um apartamento claro e arejado; uma habitação com vista para uma praça agradável é mais comercializável do que uma junto a uma viela estreita. Estes espaços variados podem acolher uma população variada – uma variedade de diferentes idades, tamanhos de agregados familiares e níveis de rendimento, todos vivendo lado a lado uns com os outros.

Num bairro de cima para baixo, essa variedade é muitas vezes ausente, uma vez que os edifícios, as ruas e os espaços públicos tendem a ser mais uniformes. Esta homogeneidade deveria, em teoria, limitar a diversidade populacional.

Exemplos do mundo real:Madrid e Barcelona

No final de 2021, realizamos pesquisas sobre a relação entre forma urbana e habitação. Analisámos dois distritos em Barcelona e dois em Madrid, com um ascendente e outro descendente em cada cidade, centrando-nos em áreas com valores imobiliários médios semelhantes. Os bairros examinados foram Bellas Vistas e Palos de la Frontera em Madrid, e Vila de Gracia e Nova Esquerra de l'Eixample em Barcelona.

Curiosamente, a nossa investigação confirmou e subverteu a suposta ligação teórica entre a forma urbana e o parque habitacional, e a suposta supremacia das áreas ascendentes sobre as áreas descendentes na promoção da diversidade económica.

A nossa principal conclusão foi que os distritos ascendentes que analisámos tinham, em geral, mais apartamentos de pequena escala. A razão é simples:tinham mais edifícios de pequena dimensão, construídos em terrenos de pequena dimensão. Uma vez divididos em apartamentos, isto produz pequenos apartamentos – as casas nas áreas de baixo para cima eram 10% a 23,1% mais pequenas do que as suas homólogas de cima para baixo. Isto também tornou os seus mercados imobiliários para pequenas casas mais competitivos e, portanto, mais acessíveis.

No entanto, o nosso estudo mostrou que não há nada de inerentemente mágico nas áreas ascendentes. Seu parque habitacional mais complexo tem pouco a ver com o layout das ruas e quarteirões, e muito a ver com como aquela terra é construída.

Fotos de satélite a 5.700 pés de altitude de Palos de la Frontera (canto superior esquerdo) e Bellas Vistas (canto superior direito) em Madrid; e Nova Esquerra de l’Eixample (canto inferior esquerdo) e Vila de Gracia (canto inferior direito) em Barcelona. Crédito:Google Earth

O tamanho dos lotes parece ser o factor decisivo:os distritos com maior número de pequenos edifícios construídos em pequenos lotes sustentavam um parque habitacional mais denso e mais acessível, independentemente de serem de cima para baixo ou de baixo para cima.

As áreas ascendentes mais antigas parecem naturalmente prestar-se a ter mais parcelas de pequena escala. Isto provavelmente se deve ao desenvolvimento incremental destas áreas e aos complexos padrões de propriedade da terra que se desenvolveram como resultado. Contudo, não há razão para que uma área de cima para baixo não possa ser concebida para replicar estas características.

Implicações para a crise imobiliária

Os governos que procuram controlar os mercados imobiliários podem tomar medidas para incentivar o desenvolvimento em menor escala. Um método bastante contundente, embora potencialmente frutífero, é limitar a propriedade de terrenos urbanos por um único indivíduo ou empresa, ou limitar a área ocupada e o tamanho dos edifícios não públicos que podem ser construídos dentro de uma cidade.

Embora se aplique a terras agrícolas, a limitação da propriedade privada a 50 acres por pessoa no Sri Lanka é um estudo de caso útil aqui.

Mesmo em países como os Estados Unidos, onde os direitos de propriedade são exercidos em oposição a tais argumentos, há um debate de longa data sobre a necessidade fundamental de limitações à propriedade da terra na manutenção de um sistema capitalista funcional.

À medida que as crises imobiliárias se alastram em todo o mundo, muitas cidades procuram desesperadamente um parque habitacional mais acessível, mais variado e mais inclusivo. É cada vez mais claro que as políticas urbanas que visam atingir este objectivo apenas através da abordagem do desenvolvimento imobiliário estão a ficar lamentavelmente aquém dos seus objectivos à escala global.

O que a nossa investigação indica é que pode valer a pena considerar abordagens mais profundas e estruturais – abordagens que não abordam apenas a forma física da cidade, mas também os padrões de propriedade que a sustentam. Abordar a propriedade da terra urbana e a arquitectura numa escala menor pode conter um potencial que ainda não está a ser aproveitado na íntegra.

Fornecido por The Conversation

Este artigo foi republicado de The Conversation sob uma licença Creative Commons. Leia o artigo original.