As famílias americanas têm a maior parte de sua riqueza em poupança para aposentadoria (33%) e em seu patrimônio líquido (29%). Desse total, o patrimônio imobiliário ultrapassou US$ 25 trilhões, de acordo com os dados mais recentes do Federal Reserve. Não surpreendentemente, os proprietários com dívidas hipotecárias detestam desistir de suas casas em execuções hipotecárias e podem desafiar a lógica financeira para evitar a inadimplência em seus empréstimos.
Pesquisas recentes sobre inadimplência de hipotecas mostram que os tomadores de empréstimos imobiliários muitas vezes continuam fazendo pagamentos de hipotecas mesmo quando estão severamente submersos, onde o valor do empréstimo excede o valor de sua casa. "Os proprietários valorizam muito a permanência em suas casas, às vezes com um grande custo para eles, continuando a fazer pagamentos de hipotecas, jogando bom dinheiro atrás de dinheiro", disse Benjamin Keys, professor de imóveis da Wharton. Além do custo financeiro da inadimplência, os mutuários também enfrentam "um componente moral" em termos de um estigma associado à inadimplência e aos custos de mudança, explicou.

Naturalmente, os proprietários são avessos a colocar suas casas como garantia. Pela primeira vez, um trabalho de pesquisa intitulado "O custo da garantia do consumidor:evidências do agrupamento", de especialistas da Wharton e de outros lugares, capturou o grau dessa aversão entre os proprietários de imóveis em oferecer suas casas como garantia. Keys foi co-autor do artigo com Benjamin L. Collier e Cameron Ellis, ambos professores de gestão de risco, seguro e saúde na Fox School of Business da Temple University; Collier também é pesquisador da Wharton.

Determinar esse grau de "aversão à garantia" não é possível a partir de dados sobre dívida hipotecária porque a maioria dos empréstimos imobiliários exige garantia de alguma forma, observou Keys. Ele colocou isso em contexto:aproximadamente 80% de todas as dívidas das famílias nos EUA são garantidas, e o setor imobiliário garante cerca de 90% desses empréstimos.

Os pesquisadores superaram esse obstáculo encontrando um proxy útil nos dados do programa Federal Disaster Loan, que fornece empréstimos subsidiados a famílias que sofreram um desastre natural (por exemplo, furacão, tornado, incêndio florestal) para a reparação de danos em sua residência principal e a reposição de pertences destruídos. De acordo com o programa, aqueles que emprestam mais de US$ 25.000 precisam colocar sua residência principal como garantia. "Esta configuração única funciona como um quase experimento perfeito para isolar o valor da garantia dos proprietários", disse Keys.

Grau de Aversão Colateral

A análise dos dados do programa Federal Disaster Loan mostrou "o quanto os mutuários odeiam depositar garantias", observou Keys. A pesquisa descobriu que 30 por cento de todos os mutuários "agruparam" no limite não garantido de US$ 25.000; empréstimos maiores do que isso exigiam que eles colocassem suas casas como garantia.

A análise estimou o grau médio de aversão a garantias em 40%:quando o limite é de US$ 25.000, metade dos mutuários que eram elegíveis para emprestar US$ 40.000 emprestou apenas US$ 25.000, abrindo mão de US$ 15.000 em crédito subsidiado. "Mesmo os proprietários que estão atualmente debaixo d'água - e não perderiam nenhum patrimônio se dessem calote - geralmente se aglomeram no limite sem garantia", disse Keys. “Os custos financeiros da inadimplência e os custos morais da inadimplência são os mesmos, independentemente do uso de garantias, então a única coisa que varia no limite é o medo de serem expulsos de suas casas”.

Os dados abrangeram três períodos do programa Federal Disaster Loan entre 2005 e 2018, durante os quais o valor máximo do empréstimo sem garantia aumentou de US$ 10.000 para US$ 25.000. Para o período de 2014-2018, 33% dos mutuários optaram por um empréstimo de US$ 25.000, embora muitos se qualificassem para empréstimos subsidiados substancialmente maiores.

"Acrescentando a aversão à garantia para todos os bunchers, estimamos que os mutuários desistiram de mais de US$ 1,1 bilhão em crédito subsidiado deste programa federal para evitar o depósito de garantias", disse Keys. "Isso é um monte de crédito barato perdido."

Keys esclareceu que só porque 33% dos tomadores de empréstimos se aglomeram no limite, isso não significa que outros não estejam relutantes. "É simplesmente que os benefícios da garantia superam os custos do agrupamento tomando um empréstimo subsidiado menor."

O jornal também descobriu que as taxas de inadimplência caem 35% quando os empréstimos são garantidos. "Essa grande magnitude é semelhante a melhorar a pontuação de crédito de alguém em 100 pontos em termos de inadimplência prevista", disse Keys.

Lembranças para formuladores de políticas

Uma conclusão do documento para os formuladores de políticas é a opção de precificar de forma diferenciada empréstimos garantidos e não garantidos. "Em um mercado privado, esperaríamos que as forças competitivas exigissem que os credores oferecessem aos consumidores algo em troca de colocar sua casa como garantia", disse Keys. "Dadas as grandes diferenças de inadimplência, esperaríamos que os credores pudessem pagar - em uma base ajustada ao risco - reduzir a taxa de juros para aqueles que depositam garantias. Isso é o que você esperaria, se for mais fácil cobrar a dívida do que o esperado as perdas com empréstimos diminuiriam e as taxas de juros cairiam."

Mas no programa Federal Disaster Loan, os mutuários não recebem nada por colocar suas casas como garantia, então, em essência, eles estão subsidiando os mutuários mais arriscados que não oferecem garantias, apontou Keys. "Uma abordagem que os formuladores de políticas poderiam adotar seria reduzir as taxas de juros e reduzir os custos de empréstimos para aqueles que garantem seus empréstimos. Isso incentivaria mais pessoas a oferecer garantias - reduzindo o acúmulo - e diminuiria a inadimplência no programa, mesmo ao conceder empréstimos maiores. Pode ser uma maneira de precificar o risco com mais precisão e potencialmente trazer mais pessoas para o programa."

O estudo foi publicado pelo National Bureau of Economic Research .