p Em um momento em que despejos e inadimplência de hipotecas foram comparados a um tsunami iminente em toda a América, um estudo de big data das proporções empréstimo-valor na esteira da recessão de 2007-08 traz uma previsão de advertência para o clima econômico desagradável à frente:p Quanto maior a hipoteca pendente de um trabalhador em relação ao valor da casa, pior será o crescimento futuro da renda e a mobilidade profissional.

p Essas foram as principais descobertas quando quatro pesquisadores, incluindo dois da Washington University em St. Louis 'Olin Business School, investigou os dados salariais e perfis de crédito abrangendo 30 milhões de americanos em 5, 000 empresas. Eles encontraram uma relação negativa entre a renda dos trabalhadores e a relação entre o valor do empréstimo e da casa (LTV), especialmente quando a casa estava debaixo d'água (principal devido mais alto do que o valor).

p Por exemplo, os cientistas descobriram que as pessoas com hipotecas subaquáticas ganhavam US $ 352 - ou 5% - menos mensalmente do que os trabalhadores com menos dívidas hipotecárias em relação ao valor das casas.

p Composto por problemas de crédito e liquidez, esses trabalhadores estão praticamente presos, incapaz de mudar para um emprego com uma renda melhor ou uma nova área, os pesquisadores escreveram em seu estudo a ser publicado no Revisão de estudos financeiros .

p E isso poderia muito bem se traduzir nos efeitos econômicos do COVID-19 hoje.

p "O impacto da crise atual nas economias locais varia amplamente nos EUA, "disse Radhakrishnan Gopalan, professor de finanças da Olin e co-autor do estudo. "Nosso estudo destaca as dificuldades que alguém em uma área mais afetada pode enfrentar ao tentar fazer as malas e se mudar para uma região menos afetada. Além disso, nosso estudo também destaca um custo importante da propriedade da casa:por exemplo, comprar uma casa limitará sua mobilidade de trabalho, e, a longo prazo, que pode afetar adversamente sua renda de trabalho. "

p "Este é um dos primeiros estudos a vincular históricos de crédito detalhados a informações sobre mobilidade de trabalhadores e aumentos salariais, "acrescentou o co-autor Barton Hamilton, o distinto professor de economia Robert Brookings Smith, Management &Entrepreneurship e diretor do Koch Center for Family Business da Washington University. "Trabalhos anteriores analisaram esses fatores isoladamente e não estabeleceram a conexão entre os dois."

p Procurando maneiras de examinar o efeito da equidade da casa e da renda do trabalho, além dos mecanismos interligados, os pesquisadores usaram informações do Equifax e índices de preços de casas da Corelogic para detalhar e estudar uma amostra aleatória de 300, 000 trabalhadores com uma hipoteca ativa durante um período de 72 meses no início desta década.

p Eles mediram o valor da casa como LTV - a hipoteca não paga versus o valor de mercado - da residência principal dos trabalhadores. Além disso, eles contabilizaram aumentos / reduções no valor da casa usando as flutuações de preços no nível do CEP e controlados para as condições econômicas locais. Além disso, eles compararam a trajetória de renda dos proprietários com os locatários que trabalhavam na mesma empresa, tinham idade e estabilidade no emprego semelhantes, e mantinha um nível semelhante de renda e dívida não hipotecária.

p O que os dados mostraram essencialmente:os proprietários que enfrentam altos LTVs eram menos propensos a mudar de casa, mas é mais provável que mude de emprego, se eles pudessem. E os locatários que trabalhavam nas mesmas empresas e com estabilidade no emprego não enfrentavam tais problemas. Adicionalmente, proprietários de residências com LTVs elevados enfrentaram um crescimento mais lento da renda, enquanto os locatários não enfrentaram tais penalidades.

p Não foi tão simples quanto um debate aluguel x próprio, no entanto. A renda e a mobilidade dos proprietários podem variar. Um trabalhador poderia enfrentar quedas de renda relativamente menores ou encontrar maiores oportunidades de emprego se morasse em uma área metropolitana com mais empregos - por exemplo, um trabalhador de TI em São Francisco / Vale do Silício - ou um estado com leis de não concorrência mais brandas que limitam o movimento dentro de um setor.

p Ainda, eles descobriram que as quedas nos preços das moradias como resultado da recessão de 2007-08 sugeriam uma redução de 2,3% nos salários mensais em toda a economia devido à mobilidade restrita.

p "Se os efeitos adversos da atual pandemia nas condições econômicas locais também afetarem os preços das casas, então nos encontraremos com vários proprietários subaquáticos, "Disse Gopalan." Nesse cenário, os efeitos que documentamos serão muito relevantes. "

p Gopalan e Hamilton foram acompanhados na pesquisa por dois ex-Ph.D.s da Olin, Ankit Kalda e David Sovich, que trabalham na Indiana University e na University of Kentucky, respectivamente.

p Eles escreveram que um proprietário com uma hipoteca subaquática enfrentaria uma nova oferta de emprego em uma área diferente, eles foram confrontados com três perspectivas (desagradáveis):

1. Vender e engolir o déficit - o que significa que eles ainda devem exigir algum acesso à liquidez, apesar de ter crédito restrito.
2. Manter a casa e alugá-la - o que significa que não haverá entrada ou será insignificante para uma nova casa na nova área.
3. Afaste-se e deixe de pagar a hipoteca - o que significa problemas de crédito mais profundos.

p Resumidamente, sua mobilidade foi tão dificultada quanto sua situação de trabalho atual, disseram os co-autores. Um trabalhador pode não buscar melhores oportunidades em primeiro lugar e, consequentemente, sentir efeitos adversos na renda por causa de um poder de barganha prejudicado no local de trabalho atual.

p Para o registro, o indivíduo mediano em seu grupo de estudo tinha 41 anos com US $ 41 anuais, 015 salário; comparativamente, a pessoa média na força de trabalho dos EUA em geral nessa janela de tempo era de 41,9 com US $ 41 anuais, 392 rendimentos, escreveram os co-autores. O empréstimo médio:$ 192, 400

p "Nosso estudo destaca um custo importante da casa própria, ", Disse Gopalan." Embora o "sonho americano" seja geralmente definido em termos de construção de riqueza por meio da propriedade de uma casa própria, a crise financeira revelou algumas lacunas evidentes nesta história. Nosso estudo quantifica formalmente um custo importante de seguir o "sonho americano". Uma maneira relativamente segura de possuir uma casa é certificar-se de que ela tenha entrada suficiente ou valor da casa para que, mesmo que os preços das casas caiam, não se fica preso a uma hipoteca subaquática. Nesta medida, nosso estudo recomenda cautela ao empurrar hipotecas com menos entrada. "

p Hamilton acrescentou:"Nosso estudo destaca que as políticas que afetam os mercados financeiros também podem impactar diretamente o mercado de trabalho. As empresas também precisam estar cientes dos custos indiretos que os mercados de crédito e propriedade imobiliária podem impor à mobilidade e à alocação ideal de sua força de trabalho."