Ao procurar comprar uma casa ou outra propriedade nos EUA, localização normalmente está no topo da lista - muitos compradores valorizam propriedades com acesso a comodidades como escolas, parques, e um trajeto fácil. Mas esse valor é compartilhado por compradores de casas em países em desenvolvimento? A economista da Universidade de Illinois, Hope Michelson, analisou as transações imobiliárias no Quênia perto do que ela presumiu ser um local altamente desejável e encontrou o mantra imobiliário, "localização, localização, localização, "não era necessariamente o princípio orientador lá.
"Uma rica literatura em economia ambiental estudou como os valores das propriedades mudam dentro da área, ou bacia, de algum tipo de investimento, "diz Michelson." Uma casa ou um pedaço de propriedade tem um conjunto de características. Não podemos saber como as pessoas valorizam uma nova comodidade, como um belo parque construído na mesma rua, porque não há um preço para isso. Mas a proximidade com o parque é uma das características do pacote que os proprietários compram quando compram uma casa nas proximidades. Grosseiramente, se duas propriedades são iguais em todos os outros aspectos, podemos olhar para a diferença entre esses valores e atribuir um valor a esse parque ou outra comodidade. "
Nesse caso, a amenidade em Sauri, O Quênia estava morando na área ao redor de uma das cidades do Projeto Millennium Villages - um grande esforço contra a pobreza que começou em 2005 e foi baseado no Instituto da Terra da Universidade de Columbia, onde Michelson era pesquisador pós-doutorado. O projeto operou em 12 aldeias em 10 países na África Subsaariana, investindo em educação, a infraestrutura, cuidados de saúde, e sistemas agrícolas com o objetivo de usar um projeto integrado e abordagem de investimento para alcançar os Objetivos de Desenvolvimento do Milênio nos locais - incluindo a erradicação da pobreza extrema e da fome até 2015. O projeto é baseado na área, o que significa que as famílias que vivem dentro de uma área geográfica definida são os beneficiários imediatos de, por exemplo, subsídios para fertilizantes, escolas e clínicas de saúde melhoradas, e acesso ao projeto de extensão agrícola e trabalhadores de saúde.
"Nós pensamos, com todo o dinheiro investido nessas Aldeias do Milênio para melhorar a saúde, a infraestrutura, e educação, bem como toda a publicidade e atividade do projeto, as pessoas podem querer se mudar para essa área para que eles possam ter acesso às amenidades melhoradas, "Michelson diz." Em áreas com mercados de terra em funcionamento, não deveríamos ver alguma mudança nos preços das propriedades lá?
"É uma coisa relativamente óbvia de se fazer, mas ninguém nunca fez isso em países em desenvolvimento ou com relação à avaliação de como um projeto impacta o comportamento das famílias - especificamente as decisões das famílias sobre viver ou não em uma área do projeto. As pessoas parecem estar tentando se mudar para a área e estão colocando um valor mais alto em uma propriedade com base em sua localização dentro ou perto da área de atividade do projeto? "
A análise exigiu bons dados do mercado de terras. Ela e seu colaborador contrataram um residente local para visitar o escritório de terras local e transcrever todas as transações de terras, incluindo os locais e as datas começando em 1999 e até 2013. Isso deu a eles dados começando cerca de cinco anos antes do início do projeto Millennium Village.
"Não vimos muitas mudanças nos preços ao longo do tempo nas propriedades das aldeias que possamos atribuir ao projeto, "Michelson diz." Houve uma grande quantidade de investimento monetário nessas aldeias, um grande aumento no fornecimento de bens públicos pelo projeto. Até certo ponto, isso é bom; os pobres não estão sendo empurrados por nenhuma pressão inflacionária sobre a terra causada pelo projeto.
"Mas por que os preços dos terrenos não subiram? Pode ser que os benefícios da aldeia estivessem disponíveis para os que moravam nas proximidades. Se eles pudessem entrar e obter assistência médica, por exemplo, talvez isso fosse tão bom quanto morar diretamente na área do projeto. Havia certos subsídios que só as pessoas que moravam na área recebiam. Mas pode ser que as pessoas não estivessem convencidas de que os benefícios seriam sustentados, então por que mudar? "
Outra teoria é que os residentes próximos estão segurando suas terras para ver se os valores das propriedades sobem e depois as vendem. "Eles estão esperando porque não têm certeza de qual será o verdadeiro valor de suas terras. Então, talvez se voltássemos em mais 10 anos, veríamos a diferença, "Michelson diz.
Michelson diz que vê valor na técnica usada para aprender como as pessoas decidem onde querem viver em relação a grandes programas de desenvolvimento.
"Este método promete complementar caro, avaliações de grande impacto em lugares onde os mercados de terras são densos o suficiente e você pode acessar dados históricos confiáveis sobre transações de terras, "Michelson diz." Então, em algumas formas, os resultados são um pouco insatisfatórios, mas em outro, é muito intrigante. E a análise é uma boa demonstração de como esse método pode complementar os métodos padrão de avaliação de impacto em outros lugares. "
