p Os professores Nancy Wallace e Richard Stanton da Berkeley Haas foram algumas das poucas vozes a alertar sobre o enorme risco representado por práticas de má qualidade no setor de hipotecas antes da crise financeira de 2008. p Infelizmente, a história parece estar se repetindo.

p Mais de dois anos atrás, Wallace e Stanton começaram novamente a dar o alarme de que o cenário hipotecário que emergiu da última crise é dominado por credores "não bancários" que operam com pouco capital próprio ou acesso a dinheiro de emergência. Foi outro desastre esperando para acontecer, eles avisaram, e pediu maior supervisão.

p Ninguém previu um choque do tamanho e da velocidade da pandemia de coronavírus, mas agora está sobre nós, e Wallace teme o pior. Milhões de americanos demitidos não serão capazes de fazer pagamentos de hipotecas, e receberam uma suspensão temporária de pagamento pelo pacote de resgate federal. Esse fluxo de caixa em queda pode levar rapidamente instituições não bancárias frágeis à falência. E uma vez que muitos dos empréstimos que prestam são garantidos pelo governo dos EUA, é quem vai ficar segurando a bolsa.

p "O $ 2,2 trilhões (ato de alívio do coronavírus) foi o maior da história, mas estamos falando de passivos que são ordens de magnitude maiores, "Wallace diz." As soluções vão ter que envolver trilhões de dólares. Pode ser o resgate de todos os resgates. "

p Wallace diz que esta nova crise começará a se manifestar nos próximos 30 dias, à medida que as pessoas abrem mão de seus pagamentos mensais e as instituições não bancárias altamente alavancadas enfrentam chamadas de margem dos corretores dos quais tomaram empréstimos - bancos comerciais como JP Morgan Chase e Wells Fargo Bank e bancos de investimento como Morgan Stanley. Eles precisam de dinheiro para pagar esses credores, e eles não têm. Os bancos privados já começaram a pedir um resgate.

p Perguntamos a Wallace, que estudou a dinâmica financeira do setor imobiliário nas últimas três décadas, para explicar esta crise hipotecária iminente.

p O que são instituições não bancárias, e quem são os maiores jogadores?

p As hipotecas são originadas e atendidas por dois tipos de instituições. Os credores tradicionais são os bancos altamente regulamentados, financiado com depósitos ou adiantamentos do Federal Home Loan Bank. Eles tendem a ter várias linhas de negócios. Credores não bancários, em contraste, são ligeiramente regulamentados e obtêm seu financiamento por meio de crédito de curto prazo. Normalmente, sua única linha de negócios é originar e atender hipotecas residenciais.

p Alguns dos maiores jogadores são Quicken Loans, Sr. Cooper Group, e Freedom Mortgage. Eles incluem cerca de 1, 088 empresas menores também.

p Quando você ficou ciente dos riscos representados por instituições não bancárias?

p A narrativa padrão da crise imobiliária de 2007-2010 centra-se no colapso da bolha imobiliária que foi alimentada por baixas taxas de juros, crédito fácil, regulação baixa, e hipotecas subprime. Contudo, descobrimos que instituições não bancárias desempenharam um papel esquecido, inadimplentes em seus contratos de crédito e contribuindo para o colapso.

p Por que e como os bancos não bancários cresceram?

p Após a crise financeira, os bancos tradicionais foram colocados sob forte regulamentação. Devido aos rigorosos requisitos de capital e ao fato de que perderam muito dinheiro com hipotecas inadimplentes, a maioria dos grandes bancos reduziu seus negócios de hipotecas residenciais. Vários grandes bancos venderam direitos de serviço de empréstimos, e as instituições não bancárias entraram em cena. A crescente participação de mercado das instituições não bancárias surgiu em parte porque eles eram muito ágeis com a nova tecnologia de empréstimo de plataforma, como Quicken, com a hipoteca de oito minutos.

p As instituições não bancárias originaram 20% dos empréstimos para habitação unifamiliar em 2007, e esse valor havia crescido para metade dos empréstimos até 2016. Hoje, eles atendem a cerca de dois terços dos empréstimos imobiliários. O maior problema é que eles tendem a ter uma alta proporção dos empréstimos mais arriscados para pessoas de renda baixa e moderada, que são apoiados pelo governo dos EUA. Estamos falando de trilhões de dólares. Em fevereiro de 2020, eles originaram 88% dos empréstimos vendidos à Ginnie Mae, que faz parte do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano e tem uma carteira de US $ 2,1 trilhões. E 61% dos empréstimos vendidos às GSEs (empresas patrocinadas pelo governo) Fannie Mae e Freddie Mac, que têm uma carteira combinada de empréstimos residenciais unifamiliares de cerca de US $ 4,9 trilhões.

p Como as instituições não bancárias obtêm seu dinheiro, e quão grande é a exposição à dívida?

p Eles contam com empréstimos de curto prazo conhecidos como linhas de crédito de depósito. Essas linhas de crédito são geralmente fornecidas por grandes bancos comerciais e de investimento. É difícil obter dados porque a maioria dos credores não bancários são empresas privadas que não são obrigadas a divulgar suas estruturas financeiras. Esse foi o assunto de nosso artigo do Brookings, que foi a primeira tabulação pública da escala de empréstimos em depósitos para instituições não bancárias. Descobrimos que havia um compromisso de US $ 34 bilhões em empréstimos de depósito no final de 2016, acima dos US $ 17 bilhões no final de 2013. Isso se traduziu em cerca de US $ 1 trilhão em "empréstimos de depósito" de curto prazo financiados ao longo de um ano. No final do ano de 2019, havia $ 101 bilhões de compromissos de depósito nos livros dos credores de depósito.

p O ano passado foi um ano excepcional. As instituições não bancárias originaram quase um trilhão de dólares em hipotecas que foram securitizadas pela Fannie Mae, Freddie Mac, e Ginnie Mae - o maior volume de originação desde 2006. No entanto, os altos níveis de refinanciamento devido a taxas de juros historicamente baixas tiveram um impacto negativo significativo sobre o valor dos direitos de serviço de hipotecas detidos por instituições não bancárias.

p Se instituições não bancárias são tão grandes e pedem tanto dinheiro emprestado, por que eles não são regulamentados como bancos?

p A resposta simples é que eles têm um lobby muito poderoso, a Mortgage Bankers Association. O que a indústria acreditava era que eles estavam salvando o mercado de hipotecas porque os bancos não queriam mais manter as hipotecas. As instituições não bancárias ficaram felizes em prometer que atenderiam os empréstimos de 30 anos e pagariam aos detentores de títulos, se eles receberam ou não o principal do mutuário e os pagamentos de juros, mas não há mecanismos para mantê-los nessa promessa. Eles estavam apostando que o mercado não quebraria.

p As instituições não bancárias têm resistido ativamente a pagar por qualquer forma de seguro de liquidez ou a apoiar qualquer supervisão confiável semelhante à dos bancos. Seu regulador, a Conferência de Supervisores de Bancos do Estado (CSBS), não possui dados de nível de empréstimo de alta qualidade para o setor de hipotecas. É por isso que recentemente perguntaram à nossa equipe - Paulo Issler, Christopher Lako, Richard Stanton e eu, aqui no Real Estate and Financial Markets Lab no Fisher Center for Real Estate and Urban Economics - para realizar análises e análises detalhadas de dados. Eles não têm os dados para realizar esta análise eles próprios.

p Alguma coisa mudou depois do seu jornal de 2018, co-escrito com economistas do Federal Reserve, que exigia maior supervisão?

p Ginnie Mae começou a tentar exigir maiores limites de capital e liquidez, bem como testes de estresse, exigindo que mostrassem como lidariam com um choque econômico. Eles tinham uma iniciativa chamada Ginnie Mae 2020, mas eles estavam recebendo grande resistência da indústria. Além disso, a Conferência de Supervisores de Bancos do Estado tem se esforçado para padronizar as regras de relatórios, mas eles não têm dados, e eles têm pouco poder.

p Sob a Lei CARES de emergência de US $ 2,2 trilhões (Coronavirus Aid, Socorro e Segurança Econômica), Os agentes hipotecários são obrigados a permitir que os mutuários atrasem os pagamentos por até um ano. O que você espera que aconteça agora?

p Eu acho que a situação é extremamente séria, um pesadelo iminente. Tivemos 16 milhões de pessoas em processo de desemprego em três semanas. Sabemos que a maioria dos americanos não consegue suportar um choque de US $ 400 em suas finanças. Milhões de pessoas não conseguirão pagar suas hipotecas. Eles foram orientados a ligar para seus credores e dizer que não podem pagar, e os telefones estão tocando fora do gancho.

p O problema imediato para os não bancários é o risco para suas linhas de crédito de depósito, e o fato de que os agentes de empréstimos não bancários ainda têm que fazer pagamentos aos detentores de títulos garantidos por hipotecas, mesmo que as pessoas não paguem suas hipotecas. As chamadas de margem têm estado na casa de dezenas de milhões de dólares e os credores estão exigindo dinheiro. Não fazer chamadas de margem sobre linhas de crédito é um problema sério e pode levar à inadimplência. As instituições não bancárias também estão enfrentando milhões de dólares de exposição nas margens das vendas a descoberto de títulos lastreados em hipotecas. Essas chamadas de margem onerosas, alguns de até US $ 100 milhões para uma única instituição, são o que está liderando seus lobistas, a Mortgage Banking Association, dirigir-se à Comissão de Valores Mobiliários e exigir que as corretoras sejam proibidas de exercer seus direitos de margem. É ridículo, porque os corretores - grandes bancos como Goldman Sachs e Morgan Stanley - têm todo o direito de jogar duro. A SEC recusou o pedido.

p Por que isso representa uma ameaça tão grande para o governo dos EUA, e finalmente, aos contribuintes?

p A maioria desses empréstimos é garantida pelo governo dos EUA por meio da Ginnie Mae, Fannie Mae, e Freddie Mac. Os credores não bancários receberam alguma tolerância, e eventualmente receberão compensação pelos déficits de pagamento que estão enfrentando, mas eles têm um problema de tempo. Nesse ínterim, eles ainda têm que fazer pagamentos pontuais de juros e principal - por 120 dias para os detentores de títulos MBS Fannie e Freddie, e, no caso daqueles que devem aos detentores de títulos garantidos por hipotecas de Ginnie Mae, até que eles vão à falência. Não tenho certeza se alguns deles têm liquidez para durar até 30 dias, e muitos não serão capazes de fazer isso por três meses, muito menos um ano. Vamos ver falências, e perda substancial na capacidade de empréstimo, como fizemos em 2007, quando perdemos dois terços da capacidade de empréstimo. Isso pode ser pior porque o desemprego pode ser pior.

p Alguma das medidas de estímulo aprovadas até agora vai ajudar?

p As instituições não bancárias já estão pedindo um resgate, mas nenhum dos esforços de ajuda federal até agora os incluiu. O MBA tentou obter alguma proteção na Lei CARES, que tinha US $ 450 bilhões em empréstimos e garantias de empréstimos do Fed e do Tesouro. Mas eles foram excluídos por um motivo - porque essas empresas ultrapassaram todos os limites e rejeitaram todas as formas de supervisão. Até agora, eles também foram excluídos das ações que o Fed vem tomando, incluindo uma nova rodada de flexibilização quantitativa, e participação no Term Asset-Backed Securities Loan Facility, que é uma forma de fornecer liquidez. Ginnie Mae has now created an assistance program to provide loans to its nonbank counterparties who are unable to cover the principal and interest payments to bondholders. Fannie Mae and Freddie Mac have refused to provide such assistance to their nonbank counterparties, because they are still under conservatorship status from the 2008 crisis and face their own capital shortfalls.

p So some kind of bailout is nearly inevitable?

p To save the market, the nonbanks will have to be bailed out either by the Fed or by the U.S. Treasury. This will be very difficult under restrictions put in place concerning nonbank bailouts under the Dodd-Frank Act. The cost is going to be very high. Na minha opinião, there has to be a quid pro quo from the industry in the form of significant future fees in return for such extraordinary support—they can't keep pushing the envelope and then expect to be rescued. They don't want to follow any of the rules that banks follow, and then they want to be treated like banks when liquidity shocks occur. It's just wrong.