p Cada locatário tentou fazer as contas para descobrir se faz mais sentido comprar uma casa, em vez de continuar a alugar. p Poucos estão tão equipados para fazer isso quanto Hamed Ghoddusi.

p Ghoddusi, professor assistente de finanças na School of Business, desenvolveu um modelo para explorar a eficácia de uma hipoteca como uma proteção fiscal em meio à incerteza. E quando ele decidiu comprar a casa no Condado de Hudson que alugava desde que chegara ao Stevens Institute of Technology seis anos atrás, seus cálculos mostraram que ele saiu na frente ao comparar as deduções da hipoteca com o alto aluguel que estava pagando.

p Então, Donald Trump assinou a Lei de Reduções de Impostos e Empregos. De repente, As deduções de SALT foram limitadas a $ 10, 000 - extremamente punitivo em pessoas de alta renda, Estados com altos impostos, como Nova Jersey - e os cálculos de Ghoddusi foram pela janela.

p "Eles dizem para escrever o que você sabe, "Disse Ghoddusi." Neste caso, talvez fosse mais como reescrever o que você sabe? "O trabalho dele, escrito em colaboração com Mohamad Afkhami, um Ph.D. candidato em Stevens é relatado no Journal of Economic Dynamics and Control .

p Contudo, a reescrita deu a este tópico ainda mais visibilidade, como proprietários de casas, empresas e governos locais avaliam o impacto da Lei de redução de impostos e empregos de 2017. Com base nas descobertas de seu modelo, ele espera que os preços das casas e a demanda de alta renda, locais com impostos elevados, como Nova Jersey, vão cair, com um impacto previsível na arrecadação de impostos sobre a propriedade.

p O componente mais exclusivo do modelo é que ele é responsável pela incerteza - e, na verdade, a volatilidade pode ser uma coisa boa para as famílias enquanto se preparam para declarar os impostos. Em uma aplicação do modelo, Ghoddusi analisou as vantagens de uma hipoteca de taxa ajustável, ou ARM, versus uma taxa fixa. Os empréstimos ARM tendem a oferecer uma taxa de juros mais baixa no início da hipoteca; depois de um determinado período de tempo, a taxa é recalculada com base no índice ao qual a hipoteca está vinculada.

p O senso comum é que um ARM se torna mais caro quando as taxas de juros sobem. Mas quando essas taxas sobem, é mais provável que o proprietário deduza os custos de juros mais elevados, transformando-os em economia de impostos, o que significa que o custo efetivo esperado de um ARM é menor do que uma hipoteca de taxa fixa com uma taxa de juros média igual, Ghoddusi disse.

p O modelo de Ghoddusi ajuda o mutuário a tomar a melhor decisão de hipoteca ao quantificar o valor esperado das deduções de juros da hipoteca ao longo da vida do empréstimo. O modelo considera fatores como um empréstimo com taxa fixa ou ajustável, o prazo e os impostos locais na determinação do custo total da hipoteca.

p "Não conheço nenhum outro modelo que analise o efeito da incerteza sobre o valor esperado da dedutibilidade dos juros da hipoteca, "ele disse." A volatilidade pode não ser ruim para certas famílias que estão perto do limite de dedução padrão. "

p Adicionalmente, mutuários que podem adiar procedimentos médicos eletivos ou doações de caridade, combinando-os em um único ano, pode ser capaz de ocasionalmente exceder a dedução padrão, criando uma proteção fiscal adicional.

p Ghoddusi já está trabalhando em ideias futuras para aplicações de seu modelo. O mais importante pode ser como os cortes de impostos de Trump afetam os preços das casas em diferentes estados, um tópico abordado no artigo original.

p "Ter tantos colegas aqui que pensam nessa estrutura (análise e modelagem) é muito útil e torna mais fácil identificar áreas de foco que podem criar impacto."

p "Lugares como Texas ou Flórida, onde não há imposto de renda, você não verá muito efeito, porque os proprietários fazem a dedução padrão de qualquer maneira, "disse ele." Mas em lugares como Nova Jersey, Nova York e Califórnia, onde os impostos locais são altos, agora você está vendo a dedução de SALT limitada a $ 10, 000. Portanto, há menos incentivo financeiro para comprar uma casa nesses lugares, o que significa que os preços devem cair. "

p Ghoddusi morou anteriormente em Austin, um viveiro de energia, foi assim que ele começou na área de finanças de energia. Mas depois de se mudar para a área da cidade de Nova York, ele percebeu rapidamente se queria fazer pesquisas que criassem impacto, um bom lugar para procurar seria o mercado imobiliário.

p O impacto de seu trabalho surpreendeu até ele na ocasião, por exemplo, quando apresenta as descobertas de seu modelo a outros pesquisadores da área de finanças.

p "Esse tipo de trabalho sempre chama a atenção, porque todo mundo está lidando com hipotecas de uma forma ou de outra, "disse ele." Mas agora, quando chego ao final dos meus seminários, Vejo todos esses rostos decepcionados de pessoas que podem não ter considerado o efeito das franquias no cálculo de seu custo efetivo de capital. E esses são professores de finanças que são sofisticados neste tópico, portanto, sei que há necessidade de mais compreensão no nível do comprador. "