Compradores de casas que pagam apenas em dinheiro pagam 10% menos do que compradores de hipotecas, segundo estudo
Crédito:Pixabay/CC0 Domínio Público Possuir uma casa há muito é considerado uma forma crucial de acumular riqueza, mas fazer tal compra tornou-se cada vez mais difícil para muitos residentes. Além dos elevados preços da habitação e das elevadas taxas de juro, tem havido um número crescente de compradores que só pagam em dinheiro e que conseguem fechar um negócio rapidamente, superando as ofertas concorrentes de compradores que precisam de financiar a sua casa com uma hipoteca.
A conveniência e a certeza das ofertas totalmente em dinheiro atraem tanto os vendedores que eles pagam em média 10% menos do que os compradores de hipotecas, de acordo com um novo estudo da Universidade da Califórnia San Diego Rady School of Management.
“Quando os vendedores aceitam uma oferta de hipoteca, isso traz riscos”, disse Michael Reher, coautor do estudo e professor assistente de finanças na Rady School of Management.
“Há o risco de o negócio fracassar porque há um credor hipotecário terceirizado que precisa aprovar o empréstimo para o mutuário e há outras ressalvas, como emitir a avaliação ou inspeção, razão pela qual cerca de 10% das transações falham quando o comprador está pagando com uma hipoteca, descobrimos que os vendedores estão dispostos a deixar dinheiro na mesa para evitar o risco”.
O estudo, intitulado "The Mortgage-Cash Premium Puzzle", publicado no Journal of Finance , conclui que, embora 10% seja a diferença média entre compradores de hipotecas e compradores à vista, ela não se aplica necessariamente a todos os compradores que precisam comprar uma casa com um empréstimo. Por exemplo, os compradores de hipotecas com um perfil de endividamento relativamente bom pagam apenas 6% mais do que os compradores que só pagam em dinheiro, especialmente se a venda ocorrer numa área onde a maioria das transacções imobiliárias são bem sucedidas.
Em áreas onde pode haver mais compradores de baixos rendimentos e as transacções hipotecárias acarretam maior risco, um comprador hipotecário pode esperar pagar até 17% mais, se o vendedor tiver uma oferta concorrente de um comprador totalmente em dinheiro.
“Considerando que cerca de um terço das compras de casas são feitas em dinheiro, essas diferenças são altamente relevantes para os participantes do mercado imobiliário”, disse Rossen Valkanov, coautor do estudo e professor de finanças da Rady School.
Ele acrescentou que compreender o “desconto à vista” no setor imobiliário é importante porque destaca o atrito entre compradores e vendedores de hipotecas.
“Em termos políticos, os contribuintes dos EUA subsidiam 8 biliões de dólares em hipotecas para promover a aquisição de casa própria”, disse Valkanov. “Se os legisladores tornassem mais fácil para os compradores de hipotecas fecharem o depósito, poderia ser uma rota mais econômica para promover a aquisição de casa própria do que subsidiar hipotecas para quem compra uma casa pela primeira vez.”
Um exemplo de redução do atrito entre compradores e vendedores de hipotecas poderia ser a redução do grau de “ambiguidade” sobre o processo de venda de casas, do ponto de vista dos vendedores de casas. Isto poderia ser alcançado exigindo que os agentes de listagem se certificassem de que os vendedores de casas estão bem informados sobre a quantidade de risco e o momento de fechar ao aceitar uma oferta totalmente em dinheiro em vez de uma oferta hipotecada.
“No momento em que uma oferta de hipoteca é enviada, um agente de listagem pode divulgar uma estatística fácil de entender, como:‘nos últimos 12 meses, 97% das ofertas de hipoteca resultaram em uma venda após 60 dias’”, disse Valkanov. .
As implicações de um mercado imobiliário líquido que elimina muitos compradores de primeira viagem
A maioria dos compradores de casas pela primeira vez tem que financiar a compra com uma hipoteca e o “desconto à vista” de 10% que os compradores em dinheiro recebem representa outro obstáculo em um mercado imobiliário competitivo. Na Califórnia, por exemplo, onde os inventários são baixos, a idade média do primeiro proprietário é agora quase uma década mais velha em comparação com a década de 1980.
Mas tem outras implicações para o setor imobiliário. O aumento de compradores com bolsos mais fundos que optam por financiar casas com dinheiro devido às taxas de juros mais altas também equivale a um maior número de compradores possivelmente obtendo imóveis a preços abaixo do valor real da propriedade. Portanto, um mercado imobiliário líquido, com mais compradores que só pagam dinheiro, pode corroer o valor dos imóveis como veículo de poupança, observam os autores.
Reher e Valkanov embarcaram no estudo depois de ambos terem experimentado ofertas de hipotecas para casas rejeitadas porque os vendedores optaram por uma oferta totalmente em dinheiro.
Eles replicaram as descobertas em três estudos diferentes, com o primeiro avaliando dados de 2 milhões de vendas de casas em mais de 90% dos condados dos EUA de 1980 a 2017. Os dados dos cartórios do condado revelaram que os compradores de hipotecas pagaram em média 11% mais do que todos- compradores em dinheiro.
O segundo estudo utilizou dados da Redfin que forneceram aos autores informações sobre mais de 20.000 vendas de casas, bem como ofertas de casas que foram vendidas de 2013 a 2021. Este conjunto de dados revelou que os compradores de hipotecas pagaram 8% mais do que os compradores que pagavam apenas em dinheiro.
O terceiro estudo envolveu um inquérito experimental concebido pelos autores, no qual pediram a 3.000 proprietários independentes que imaginassem cenários em que tivessem de vender a sua casa e recebessem duas ofertas concorrentes – uma de um comprador hipotecário e outra de um comprador totalmente em dinheiro.
As respostas revelaram que os participantes só aceitariam as ofertas dos compradores de hipotecas se tivessem pago em média 10% mais do que o comprador que pagou tudo em dinheiro.
