Edifícios residenciais desenvolvidos pela Evergrande no condado de Yuanyang, Henan. Crédito:Windmemories – Trabalho próprio, CC BY-SA 4.0, https://commons.wikimedia.org/w/index.php?curid=101099032 A inadimplência da Evergrande, uma das maiores incorporadoras da China, desencadeou uma cadeia de inadimplência entre as incorporadoras, desencadeando a atual crise do mercado imobiliário na China.
Embora os analistas atribuam frequentemente a crise ao sistema fiscal da China, ao financiamento fundiário, à intervenção estatal e a vários outros factores, uma pesquisa recente da Universidade de Michigan revelou um aspecto muitas vezes esquecido:a natureza concentrada do sector imobiliário.
A investigação, liderada por Lan Deng, professor de planeamento urbano e regional, examinou o setor imobiliário da China desde o início dos anos 2000 até 2018. Descobriu que o setor se tornou cada vez mais concentrado, com as grandes empresas a responderem por uma parte crescente da produção habitacional do país, que desempenhou um papel significativo na desaceleração do mercado.
Por exemplo, os cinco principais promotores imobiliários da China representaram 30% da produção habitacional total do país em 2018, em comparação com uma quota de 13% nos EUA. a última década.
O China Real Estate Top 10 Research Group destaca ainda esta concentração – entre 10.000 empresas de desenvolvimento imobiliário registadas no país, a quota de mercado das 100 maiores empresas, medida pela receita de vendas, aumentou de 28% em 2012 para 58% em 2018. .
As repercussões do fracasso de tais conglomerados são amplas, como demonstrado pela Evergrande e pela Country Garden, as duas principais promotoras imobiliárias na China. Evergrande, que já ostentava uma construção anual de 72 milhões de metros quadrados, entrou com pedido de recuperação judicial em agosto de 2023.
A Country Garden, cuja produção habitacional anual era cerca do dobro da Evergrande antes da pandemia, entrou em incumprimento em outubro de 2023 e enfrentou um pedido de liquidação do seu credor no ano seguinte, de acordo com as últimas notícias. O colapso destes líderes da indústria prejudicou todo o mercado imobiliário chinês.
A concentração do setor imobiliário na China deveu-se principalmente às vantagens de que gozam os grandes promotores, de acordo com o estudo. Os grandes promotores muitas vezes tinham acesso a capital de baixo custo. Na China, todos os grandes bancos são estatais e a capacidade dos bancos para emprestar é, portanto, fortemente regulamentada pelo Estado.
Preocupados com a dependência económica excessiva do país em relação ao sector imobiliário, os promotores autorizados pelo Estado apenas avaliados como de baixo risco podiam obter empréstimos bancários – estes eram normalmente grandes promotores com ligações directas ou indirectas ao Estado.
Outro fator que contribuiu para a concentração foi o modelo de pré-venda da China no mercado imobiliário. No modelo de pré-venda, o pagamento inicial dos compradores, bem como os seus empréstimos hipotecários, são transferidos para os promotores durante o processo de desenvolvimento, que são então utilizados como capital de desenvolvimento. Devido aos riscos associados às pré-vendas, os compradores de casas na China prefeririam comprar casas a grandes empresas com registos estabelecidos.
O sistema de mercado aberto de terras da China também favoreceu os grandes empreendedores. Na China, os terrenos são propriedade do Estado e são vendidos ao licitante com lance mais elevado através de um processo de leilão. Como resultado, apenas os incorporadores com recursos financeiros suficientes podem vencer a licitação – geralmente, são grandes incorporadores. Desde 2006, o governo central chinês impôs um sistema de quotas de terras que limita a quantidade de terras que os governos locais podem fornecer para o desenvolvimento urbano.
Como resultado, de 2004 a 2018, o aumento anual no custo dos terrenos foi, em média, de cerca de 17%, enquanto o aumento médio anual no preço da habitação foi de cerca de 9%. O facto de o custo dos terrenos ter aumentado a um ritmo muito mais rápido do que os preços das habitações indica uma margem de lucro decrescente para o desenvolvimento imobiliário ao longo do tempo, dificultando as coisas para os pequenos promotores.
“A concentração da indústria imobiliária não só agrava os desafios para a economia nacional, mas também traz impactos negativos para as economias locais”, disse Deng.
O setor imobiliário contribuiu com cerca de 20% do PIB da China. Os grandes promotores expandiram-se frequentemente a nível nacional, procurando novas oportunidades de desenvolvimento fora das suas cidades de origem, especialmente em regiões com custos de terrenos mais baixos, levando a um excesso de oferta habitacional nesses locais.
Por exemplo, as 30 principais empresas de desenvolvimento imobiliário da China construíam em média 80 cidades em 2017, em comparação com uma média de apenas cinco cidades em 2003. Evergrande cresceu de construir em 25 cidades em 2009 para construir em 228 cidades em 2018.
À medida que as empresas se expandiam pelas cidades, o desenvolvimento imobiliário tornou-se menos um negócio local, uma vez que os lucros obtidos através da compra de casas pelos residentes locais eram frequentemente enviados de volta para as sedes dessas empresas, que geralmente estão localizadas em regiões mais prósperas, contribuindo para o aumento das disparidades regionais. , descobriu o estudo.
Além disso, quando os mercados locais tomam uma direcção negativa, essas grandes empresas nacionais podem rapidamente retirar o seu investimento de locais menos desenvolvidos, como se viu durante a pandemia da COVID-19. Isto expõe as economias locais, muitas vezes dependentes do imobiliário como motor de crescimento, a consequências terríveis com pouca actividade de desenvolvimento, de acordo com o estudo.
O estudo foi publicado na revista Housing Studies .
