O COVID-19 pode ter iniciado o declínio do CBD australiano, mas nossa pesquisa recém-publicada mostra como as decisões de planejamento já haviam criado cidades que não tinham resiliência.
As mudanças em nossas preferências de trabalho destacaram como nossas cidades são vulneráveis ​​a choques econômicos. Movimentos para atrair (ou obrigar) os trabalhadores de volta ao escritório podem ser apenas uma solução de curto prazo para distritos que agora lutam com baixos níveis de tráfego de pedestres.

Práticas históricas de zoneamento criaram áreas separadas de atividade residencial, comercial e industrial em nossas cidades. Esta prática criou recintos inteiros como o CBD e subúrbios residenciais dedicados a um único uso.

A falta de diversidade decorrente desse padrão de desenvolvimento acaba reduzindo a resiliência quando as condições mudam. É sem dúvida um dos maiores fracassos do planejamento urbano.

Os lugares mais resilientes durante os bloqueios do COVID-19 foram aqueles que tinham um mix diversificado de empregos industriais. Isso significava que eles não dependiam de um único setor para empregos – e os impactos do bloqueio variavam de setor para setor.

Por exemplo, a última zona industrial remanescente no centro da cidade de Melbourne, Port Melbourne, oferece uma mistura diversificada de produção e serviços comerciais. Foi um dos locais de trabalho mais resilientes da Austrália aos impactos do COVID. Este exemplo oferece informações valiosas sobre um recinto verdadeiramente de "uso misto".

Áreas com usos diversos do solo tornaram-se alvo de novas políticas de planejamento que surgiram na década de 1980. Ao introduzir mudanças de zoneamento, os formuladores de políticas esperavam replicar os ambientes vibrantes, densos e localizados das cidades mais antigas que antecederam o surgimento dos carros.

No entanto, nossa pesquisa mostra que as políticas que visam aumentar o mix de uso da terra fazem o oposto na prática.

O que a pesquisa mostra?

Nossa pesquisa rastreou mudanças no uso e zoneamento da terra em mais de 10.000 parcelas de terra em Brisbane de 1951 a 2021. Selecionamos seis distritos de 1 a 10 km do centro da cidade. Esses distritos agora são zoneados como de uso misto e de alta densidade, com o uso mais diversificado da terra como objetivo.

Criamos um conjunto de dados abrangente digitalizando o uso histórico da terra (1951) e mapas de zoneamento (1952 e 1987) e integrando-os com dados de 2021.

Nossa pesquisa encontrou um grande aumento na área comercialmente zonada em todas as áreas de estudo. O rezoneamento de antigos recintos industriais foi responsável pela maior parte deste aumento. Enquanto o uso residencial permaneceu o uso dominante do solo em todas as áreas de estudo, o uso comercial cresceu de 2,3% da área de terra combinada em 1951 para 28,9% em 2021.

Como resultado, até 2021, os serviços comerciais forneceram quase todos os empregos nessas áreas. A maior parte dos terrenos zoneados como uso misto, que permite a indústria de baixo impacto (como reparadores de veículos, oficinas de montadores e gráficas), foi utilizado para habitação, lojas, academias ou escritórios.

Ao permitir a concorrência aberta entre usos comerciais, residenciais e industriais, a política que visa diversificar os usos do solo tem o efeito oposto de marginalizar o uso industrial. Uma razão é que os locais industriais localizados centralmente são geralmente grandes e de propriedade única, o que os torna um alvo principal para os desenvolvedores.

Os formuladores de políticas têm procurado minimizar a conexão entre o declínio industrial e um modelo de crescimento econômico centrado no desenvolvimento imobiliário. Em vez disso, eles frequentemente atribuem esse declínio à globalização ou à economia em mudança.

No entanto, nossa pesquisa mostra que o zoneamento industrial protege as terras industriais. As áreas que foram zoneadas para usos industriais mais pesados ​​em 1987 mantêm algum tipo de uso industrial em 2021.

De que tipo de indústria estamos falando?

A indústria hoje, principalmente a manufatura, não se caracteriza mais pela produção industrial em larga escala com maquinário pesado. A maioria dos fabricantes australianos são pequenas empresas, variando de microcervejarias a produtores de roupas e têxteis e lojas de bicicletas personalizadas.

E as localidades do centro da cidade atraem fabricantes pelas mesmas razões que atraem empresas do setor de serviços. Essas áreas oferecem acesso a grandes mercados, mão de obra qualificada e fornecedores especializados.

No entanto, os restantes locais com localização central e zona industrial, adequados para equipamentos industriais e contendo docas de carga e outras infraestruturas de apoio, são vulneráveis ​​ao deslocamento por desenvolvimento residencial e comercial.

Como podemos melhorar a resiliência?

A perda de receita para as empresas que dependem de passageiros levou ao lobby por ações do governo para levar os trabalhadores de volta ao escritório. No entanto, maior flexibilidade torna os trabalhadores mais felizes e as esperanças de um retorno às práticas pré-pandemia parecem cada vez mais irreais.

A ideia de que a terra deve ser "melhor e melhor utilizada", em uma economia que valoriza o desenvolvimento residencial e comercial acima de tudo, mina a resiliência da cidade.

Se o papel das autoridades de planejamento é regular o uso da terra no interesse da comunidade, é questionável se simplesmente dar prioridade ao seu uso mais lucrativo faz isso. Os formuladores de políticas devem reconsiderar o planejamento que cria uma concorrência aberta entre usos industriais e residenciais ou comerciais.

Nossa pesquisa contribui para a crescente evidência de que o zoneamento pode ser usado para proteger diversos usos da terra, em vez de simplesmente permitir conversões de uso da terra. Um planejamento mais ativo é necessário para atingir os objetivos de áreas urbanas verdadeiramente de uso misto. + Explorar mais

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Este artigo é republicado de The Conversation sob uma licença Creative Commons. Leia o artigo original.