Já se passaram 15 anos desde que a bolha imobiliária de 2008 estourou e derrubou a economia americana, mas especialistas e acadêmicos ainda estão tentando obter uma visão completa do que causou a crise imobiliária.
Com os preços das moradias em novos recordes, pesquisadores da Universidade da Geórgia ainda estão desmascarando equívocos comuns sobre o boom e o colapso de 2008.

James Conklin, professor associado de imóveis no Terry College of Business da UGA, queria testar uma percepção comum sobre a crise – que a prevalência de empréstimos subprime levou a valores imobiliários injustificados e insustentáveis. Empréstimos subprime são empréstimos concedidos a mutuários que podem ter dificuldade de pagamento devido à baixa pontuação de crédito e renda.

"Acho que muitas pessoas têm na cabeça o cenário de que havia um grande grupo de pessoas com baixa pontuação de crédito que não podiam comprar antes dessa época", disse Conklin. "Então houve uma entrada de crédito fácil e isso permitiu que essas pessoas empurrassem os preços para níveis insustentáveis. Não parece ser o caso."

Conklin e seus coautores, os economistas do Federal Reserve Bank W. Scott Frame, Kristopher Gerardi e Haoyang Liu publicaram suas descobertas em "Vilões ou bodes expiatórios? O papel dos mutuários subprime na condução do boom imobiliário dos EUA". O artigo apareceu na edição de julho de 2022 do Journal of Financial Intermediation .

"Nossa opinião é que as pessoas com baixa pontuação de crédito não parecem estar impulsionando o boom imobiliário", disse Conklin. "Não há dúvida de que as pessoas com pontuação de crédito mais baixa inadimpliram mais, mas não estavam elevando os preços."

A equipe de Conklin analisou, município por município, a porcentagem de empréstimos concedidos a mutuários com pontuação de crédito abaixo de 660 nos EUA entre 2000 e 2006.

"Nós analisamos as áreas onde os preços das casas cresceram e as áreas onde o número de hipotecas subprime cresceu", disse Conklin. "Eles não são os mesmos lugares. Se os empréstimos subprime fossem o motor do boom imobiliário, bem, então você pensaria que onde os preços das casas aumentassem, você teria visto o maior crescimento nos empréstimos subprime, e isso não é o que nós achamos."

Os tomadores de empréstimos subprime eram mais propensos a fazer empréstimos para comprar casas de nível básico ou com preços moderados no mercado superaquecido, disse ele.

"E nos lugares onde vimos os preços subindo rapidamente, foi onde vimos que os principais tomadores de empréstimos eram uma parte maior do mercado", disse Conklin. "Os mutuários [bem qualificados] provavelmente conseguiram licitar mais alto do que as pessoas que consideraríamos mutuários marginais.

"Os compradores marginais foram excluídos do mercado; eles não tiveram a chance de ajudar os preços das casas a explodir porque os mutuários com melhores pontuações de crédito e melhores rendas podiam oferecer os preços mais altos."

O que causou o colapso da habitação?

Muitos fatores levaram à crise imobiliária de 2008, disse Conklin. Empréstimos exóticos que exigiam pouca documentação ou apresentavam taxas de juros variáveis ​​ajudavam as pessoas a comprar casas que não tinham renda para pagar. Proprietários de imóveis que tinham empréstimos subprime deixaram de pagar seus empréstimos. O rápido aumento dos preços das casas alimentou a mentalidade de "compre agora ou perca" entre famílias e investidores.

Não foi apenas uma coisa, mas é vital saber como cada fator contribuiu para a crise para que a política de habitação e empréstimos possa ser elaborada com precisão para evitar outro colapso, disse Conklin.

Padrões de empréstimos mais rígidos impediram que os compradores de imóveis se tornassem excessivamente alavancados e diminuíram o risco de que eles se deparassem com um empréstimo subaquático, mesmo que os preços se estabilizassem ou diminuíssem um pouco em relação às altas históricas de hoje. Isso é uma grande coisa.

Mas a suposição comum de que os tomadores de empréstimos subprime ajudaram a alimentar a bolha imobiliária também levou os subscritores de empréstimos do governo, como Freddy Mac, a exigir pontuações de crédito muito mais altas, além de adiantamentos maiores e comprovante de renda. Isso teve o efeito colateral de cortar alguns possíveis compradores de imóveis do mercado.

"Uma das coisas que as pessoas tiraram da crise é que precisamos ter cuidado ao conceder empréstimos a pessoas com baixa pontuação de crédito", disse Conklin. "Se [as diretrizes de empréstimo] forem baseadas em informações ou suposições incorretas, pode haver muitas pessoas que seriam bons tomadores de empréstimos que não conseguirão obter crédito e não poderão comprar casas.

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