Proprietários e locatários dos EUA precisam de redes de segurança mais fortes do que os programas de seguro social existentes fornecem para evitar a insegurança habitacional durante crises econômicas, de acordo com um novo artigo baseado em um estudo realizado pelo professor do setor imobiliário da Wharton, Benjamin Keys, e coautores da University of Notre Dame e da New York University.

Em seu artigo "Reforçando a rede de segurança habitacional:a promessa de estabilizadores automáticos, “os autores propõem reformas de políticas que podem ajudar as pessoas a permanecer em suas casas durante tempos de crise econômica e apoiar a construção e reabilitação de moradias populares. Essas reformas complementariam e preencheriam lacunas nos programas de seguro social existentes.

Os autores elaboraram suas propostas para incorporar três características:mecanismos automáticos que respondem a gatilhos como aumento do desemprego; flexibilidade para ajustar o grau de assistência às variações granulares nas tendências locais de desemprego; e contra-ciclicidade, onde o tamanho dos programas se expande ou se contrai em sincronia com os ciclos econômicos e o grau de dificuldades que as famílias enfrentam.

"Muitos elementos das redes de segurança existentes são incompletos ou insuficientes para evitar que as pessoas enfrentem instabilidade habitacional, como despejo ou execução hipotecária, ", diz Chaves." Programas de seguro-desemprego e programas de alimentação e nutrição correspondem de forma muito acentuada às quedas por causa das regras de elegibilidade; quando mais pessoas forem elegíveis, mais pessoas se qualificam para esses benefícios. Não temos a mesma flexibilidade e anticíclica incorporadas no sistema de assistência à habitação. "

As propostas previam a criação de três programas:

• Novas contas de assistência de aluguel de emergência para famílias de baixa renda para reduzir a renda e os choques financeiros que podem desencadear a instabilidade habitacional;
• Um programa automático de estabilização de propriedade com um período de tolerância de três meses para mutuários vulneráveis ​​que enfrentam desemprego; e,
• Um programa de troca de crédito tributário permanente em que o governo poderia trocar créditos tributários a preços fiscalmente neutros por subsídios diretos quando a demanda dos investidores por crédito tributário cair. Em outras palavras, o governo poderia compensar qualquer folga na demanda por créditos fiscais comprando-os, e, assim, evitar reduzir os subsídios à habitação.

Esses programas são idealmente administrados pelo governo federal, de acordo com o jornal. “Quando esses programas são financiados pelo governo federal, permite que outra camada de seguro e estabilidade regional sejam incorporadas ao sistema, "disse Chaves. Em contraste, se os estados fossem responsáveis ​​pelo financiamento de um programa, eles podem reduzir isso, se suas economias específicas sofrerem uma desaceleração, ele explicou.

Por que as reformas são necessárias

A pandemia de COVID-19 e as dificuldades econômicas resultantes que as famílias enfrentam estabelecem o contexto imediato para justificar as propostas, mas o estudo também cobriu a insegurança imobiliária em períodos anteriores. Aqui estão alguns fatos marcantes que o estudo destacou:

• Quase metade de todos os locatários e um quarto dos proprietários de imóveis nos EUA estão sobrecarregados com os custos de moradia, gastando mais de 30% de sua renda em habitação em um determinado mês (a medida padrão de carga de custo de habitação), e isso é "muito mais alto do que no século passado". Por exemplo, em 1960, apenas um em cada quatro locatários e um em cada 50 proprietários de imóveis nos EUA pagou mais de 30% de sua renda com despesas de moradia. Hoje, os encargos com os custos das moradias são altos não apenas em cidades de alto custo como Nova York ou São Francisco, mas em cada uma das 50 áreas metropolitanas estudadas.
• Em dezembro de 2020, quase um quinto dos locatários e mais de um décimo dos proprietários estavam atrasados ​​no pagamento do aluguel e da hipoteca, Pesquisas do censo mostraram. Negros e hispânicos enfrentaram ameaças de despejos e execuções hipotecárias mais do que outras raças.
• Os programas de alívio do governo após a pandemia ajudaram a reduzir a taxa de desemprego de seu pico de abril de 2020 de 14,3% para 6% em março de 2021, mas ainda é o maior desde setembro de 2014. Não surpreendentemente, famílias de baixa renda enfrentam mais dificuldades com declínios de renda.
• Despejos e execuções hipotecárias tornam mais difícil para as pessoas encontrarem novas casas ou mesmo empregos em tempos de pandemia, quando deveriam estar abrigados no local. A instabilidade da habitação também pode diminuir os ganhos, prejudicar a saúde, e piorar as pontuações de crédito.
• Em uma pesquisa do Federal Reserve de 2019, quase 30% das famílias dos EUA disseram que não seriam capazes de atender nem mesmo três meses de despesas domésticas usando suas economias, contrair empréstimos e vender ativos. "Com recursos tão limitados, mesmo pequenos choques nas receitas ou despesas podem colocar as famílias em risco de despejo, execução hipotecária, ou outros movimentos involuntários, "afirmou o jornal.

Onde os programas existentes ficam aquém

"O seguro-desemprego e outros programas de seguro social não cobrem a todos e não protegem contra muitos choques comuns, como horas perdidas no trabalho, a dissolução de um relacionamento, ou uma despesa de emergência, que muitas vezes são os gatilhos para a instabilidade da habitação, "afirmou o jornal. Embora as famílias possam cortar grande parte de seu consumo durante períodos de crise econômica, eles "não são capazes de ajustar rapidamente o consumo habitacional, "apontaram os autores. Os arrendamentos de aluguel normalmente exigem um compromisso de um ano, enquanto os proprietários enfrentam processos demorados e caros para vender e comprar casas, eles acrescentaram.

Citando pesquisas de outros, o jornal afirmou:"Embora o despejo seja precedido por uma variedade de marcadores de crise econômica - incluindo queda nos ganhos e empregos e aumento nas contas não pagas - o próprio despejo também contribui para diminuir os ganhos, acesso reduzido ao crédito, aumento de visitas ao hospital, e um aumento no uso de abrigos para sem-teto nos dois anos após um caso. "Para proprietários de casas, "a execução hipotecária aumenta os divórcios, tensão financeira, e muda-se para bairros de baixa renda; [também pode] contribuir para eventos adversos de saúde e prejudicar o progresso educacional das crianças, "Acrescentaram os autores. Mais pesquisas descobriram que" a execução hipotecária concentrada aumenta o crime na vizinhança e diminui o valor das propriedades próximas ".

Para locatários de baixa renda, muito do apoio habitacional federal está na forma de programas de subsídio de longo prazo, como vouchers de escolha de moradia, residências públicas, e assistência de aluguel baseada em projeto. "Esses programas atendem apenas a uma pequena fração das famílias elegíveis - normalmente cerca de uma em cada quatro - e têm uma demanda excessiva de pessoas, "afirmou o jornal. Na verdade, indivíduos e famílias que enfrentam necessidades graves, muitas vezes devem esperar anos para obter uma oferta de assistência habitacional federal, ele anotou.

Alguns programas federais ajudam nessa frente, como o programa de Subsídio para Soluções de Emergência (ESG). Contudo, esses subsídios são relativamente pequenos e as comunidades locais devem dividi-los em vários usos importantes, como operar abrigos de emergência e prevenir a falta de moradia. Essas restrições reduzem sua eficácia, o jornal apontou.

Proprietários de casas que enfrentam dificuldades financeiras podem contar com as redes de segurança existentes, como o Programa de Modificação de Casa Acessível de 2009 e o alívio pandêmico mais recente de prevenção de execuções hipotecárias com um programa de tolerância para empréstimos apoiados pelo governo federal que pausou os pagamentos e congelou os procedimentos de execução hipotecária.

Contudo, o jornal apontou que esse alívio foi incompleto porque ajuda apenas os mutuários com empréstimos garantidos pelo governo federal; também requer ação por parte do mutuário da hipoteca, que deve solicitar ativamente tolerância de seu servicer. Muitos mutuários ficam confusos sobre os requisitos de elegibilidade e os benefícios da tolerância, que representa "uma barreira substancial para muitos proprietários de casas em dificuldades, "observou o jornal.

Programas atuais de habitação a preços acessíveis, também, ficam aquém no sentido de que "fornecem menos suporte para a produção e renovação de moradias populares durante as recessões, ", afirmou o jornal. Os credores privados restringem a subscrição e reduzem os empréstimos durante as recessões, e o programa de Crédito Fiscal de Habitação de Baixa Renda (LIHTC) "tende a ser pró-cíclico, "ou contratos durante recessões, ele anotou.

"Infelizmente, durante recessões, quando os investidores corporativos antecipam menos lucro tributável e, portanto, menos capacidade de usar créditos fiscais, a demanda por créditos fiscais cai, "afirmou o jornal. Embora o Congresso tenha tomado algumas medidas para ajudar a garantir que o crédito fiscal continue a ser atraente durante as recessões, "o LIHTC ainda é vulnerável a reduções na oferta de crédito e na demanda dos investidores."

Como funcionariam os programas propostos

Contas de assistência de aluguel de emergência:seriam acionadas automaticamente quando a taxa de desemprego aumentasse 0,5 pontos percentuais acima do mínimo dos últimos 12 meses. Embora esse nível tenha se mostrado "fortemente preditivo de dificuldades subsequentes em um nível macroeconômico, "pode ​​não captar suficientemente os níveis de desemprego locais, afirmaram os autores. Eles aconselharam os formuladores de políticas a considerar aumentar esse limite seletivamente para 0,75 pontos percentuais e procurar "dados granulares de desemprego de alta qualidade e alta frequência" para determinar os gatilhos automáticos.

O plano prevê que a Receita Federal crie automaticamente contas de auxílio locação para aqueles com renda inferior a 80% da renda média da área, ou AMI. O inquilino controlaria o valor e o prazo dos pagamentos, depois disso, o IRS enviaria um cheque ao proprietário.

As famílias não teriam que fornecer um motivo para sacar da conta. Esse recurso "proporcionaria maior simplicidade administrativa e garantiria que famílias vulneráveis ​​pudessem receber assistência imediata antes que seus problemas financeiros aumentassem". Um incentivo de economia no programa teria como objetivo desencorajar os inquilinos de sacar agressivamente a totalidade da conta não relacionada a uma necessidade urgente.

Programa de estabilização automática de casa própria:a elegibilidade cobriria todas as hipotecas para tomadores de empréstimo de baixa e moderada renda com renda familiar abaixo de 100% do AMI na origem ou antes de enfrentarem dificuldades econômicas. Ele se basearia no alívio habitacional relacionado ao COVID e em programas anteriores para superar limitações, como a falta de universalidade e diretrizes padronizadas, e a necessidade de participação ativa de credores e devedores. O desenho do programa resolveria essas deficiências com sua característica de um período de tolerância automático de três meses para hipotecas elegíveis "em resposta a um evento desencadeador de desemprego local elevado".

Programa de intercâmbio de crédito tributário permanente:Aqui, a proposta é, primeiramente, tornar automático e permanente o Programa de Troca de Crédito Tributário para Habitação Popular; o programa foi aprovado por meio do American Recovery and Reinvestment Act (ARRA) de 2009. Isso permitiria aos estados e outras agências trocar até metade de seus créditos fiscais alocados, de 40% no programa ARRA.

A proposta também aborda o lado da dívida do mercado, uma vez que os desenvolvedores precisam tanto de apoio de capital quanto de empréstimos a preços razoáveis ​​para produzir moradias com aluguéis acessíveis. O plano é aumentar automaticamente os limites das compras da Fannie Mae e Freddie Mac de preços acessíveis, empréstimos multifamiliares durante recessões "quando o resto do setor imobiliário comercial reduz a atividade de crédito".

A fim de maximizar a contra-ciclicidade dessas ferramentas políticas automáticas, os autores propuseram vincular sua ativação a aumentos no desemprego local.

Pesando os riscos

Com certeza, as propostas não são balas de prata e os autores do artigo levantaram várias questões em torno delas. Primeiro, eles deliberaram sobre o quão caro sua proposta de contas de aluguel poderia ficar. Eles observaram que a proposta exigiria "um grande desembolso inicial, porque as contas [de aluguel] são criadas para cada família qualificada antes que elas precisem de assistência".

O 2017 American Housing Survey estimou que 27 milhões de residências de locatários nos EUA ganhavam menos de 80% do AMI. Limitar o incentivo às 21 milhões de famílias que já estão recebendo assistência federal de aluguel significaria um custo de US $ 141 bilhões em 10 anos; reduzir o limite para 50% do AMI reduziria esse custo para US $ 88 bilhões. Os autores resolveram a questão apontando para o ganho líquido:"Embora esse gasto seja significativo, os custos sociais associados à instabilidade residencial aguda também são consideráveis ​​- o que significa que o custo líquido da intervenção provavelmente será muito menor. "

Ao contrário do seguro-desemprego, que é uma transferência direta de fundos, seria útil destinar assistência de aluguel para famílias como "um fundo de poupança para os dias chuvosos para mantê-los em segurança" durante tempos de angústia, disse Chaves. Um extremo seria liberar esses fundos completamente por parte do inquilino e manter a conta de aluguel em outro lugar, mas isso seria difícil de acessar, ele disse. "Uma das lições que aprendemos com a crise do COVID é que tornar o apoio à habitação mais automático e reduzir as barreiras de acesso pode fazer uma grande diferença."

Próximo, eles perguntaram se quatro meses de subsídio de aluguel seriam suficientes para prevenir "uma aguda instabilidade habitacional para um número substancial de locatários de baixa renda". Eles citaram uma pesquisa que mostrou que o inquilino típico que luta contra o despejo em um tribunal deve cerca de dois meses de aluguel atrasado. Outra pesquisa mostrou que mesmo um ou dois meses de assistência para aluguel de emergência pode ser eficaz na prevenção da falta de moradia.

Outro risco é que as contas de aluguel não sejam bem direcionadas, e que alguns desses fundos podem ir para pessoas que "não precisam" tanto quanto outras pessoas, "disse Chaves." É por isso que estamos propondo algum limite de renda familiar. "

Os autores também exploraram o potencial de abuso:as famílias esgotarão suas contas imediatamente para construir suas economias? Eles listaram três razões pelas quais é improvável que isso seja uma ocorrência comum. Primeiro, as contas terão uma taxa de retorno competitiva sobre os fundos não utilizados, o que encorajará as famílias a manter os fundos não gastos, a menos que enfrentem uma necessidade urgente. Segundo, eles citaram "evidências convincentes" de que as famílias de baixa renda não tratam os benefícios em espécie como fungíveis em dinheiro. Terceiro, uma vez que o pagamento deve ser iniciado a cada mês pelo inquilino, o programa terá uma inadimplência implícita de não fazer pagamentos.

Dito isto, "algumas famílias podem combinar pré-pagamento com seus proprietários e acumular economias de dinheiro redirecionando os gastos com aluguel, "eles escreveram." [No entanto], essas famílias ainda estariam potencialmente acumulando poupança, Contudo, e essas economias poderiam ser usadas para prevenir futuras instabilidades habitacionais. "

O programa de crédito fiscal permanente proposto pode potencialmente excluir investidores privados, de acordo com Chaves. “Se você deixar o governo trocar esses créditos fiscais por subsídios, dependendo do preço que você definir, que pode impedir a capacidade do setor privado de adquirir esses créditos fiscais, "ele disse." E por isso tem que ser projetado com um pouco de cuidado. "

Embora a demanda das empresas por tais créditos fiscais flutue entre os momentos bons e ruins para a economia, o governo poderia ajudar a equilibrar as quedas de demanda ao se apresentar como comprador a um preço "fiscalmente neutro". Mas aí está o risco. "A armadilha é, se o preço foi definido incorretamente, então, todos os créditos fiscais seriam recolhidos pelo governo e as empresas do setor privado não teriam mais a capacidade de usá-los para compensar suas contas fiscais, "disse Keys." Isso pode diminuir o interesse geral ou a demanda por esses tipos de créditos fiscais, que financiam uma quantidade significativa de preservação e produção de moradias de baixa renda. "

Por que o papel

Keys explicou por que ele e seus autores decidiram fazer o estudo para seu artigo. "Com todos esses programas, a questão é:você está visando as pessoas certas? As pessoas certas estão recebendo o benefício de que precisam no momento certo? Vimos isso refletindo o fato de que a assistência à habitação raramente é direcionada no momento certo, e muitas vezes não é direcionado para as pessoas certas, " ele notou.

"Manter as pessoas no mesmo lugar quando elas sofrem um choque de renda será auto-reforçador em várias dimensões, "disse Chaves." Poder ficar no mesmo lugar significa que você vai poder continuar a procurar trabalho no mesmo lugar. Isso significa que seus filhos não serão tirados da escola enquanto você se move tentando encontrar outro lugar para morar. "Há" efeitos indiretos suficientes "no redesenho dos programas para torná-los anticíclicos, e ativá-los automaticamente em resposta a gatilhos predefinidos e com flexibilidade, ele adicionou.