p Uma nova pesquisa feita por especialistas em habitação da USC revela que a falta de aluguel acessível é um problema maior do que se pensava anteriormente, não apenas nas grandes cidades costeiras, mas em grande parte dos Estados Unidos. p As descobertas vêm de um novo método desenvolvido por pesquisadores da Escola de Políticas Públicas de Preços da USC para fornecer aos formuladores de políticas um quadro mais preciso das condições do mercado de locação. Isso ajuda a mostrar a pressão crescente sobre os trabalhadores, bem como os desafios que as empresas enfrentam no recrutamento de mão de obra. As descobertas também ressaltam como os métodos tradicionais de cálculo da carga de aluguel muitas vezes representam de forma incorreta as condições do mundo real.

p "O estudo mostra um descompasso crescente de aluguéis e rendas, como os aluguéis estão subindo mais rápido do que os salários. É um problema de acessibilidade aguda entre as pessoas mais pobres, mas afeta um público muito mais amplo de pessoas, "disse Dowell Myers, professor de planejamento urbano e demografia da USC Price e diretor do Population Dynamics Research Group da escola.

p Washington, D.C., foi a área metropolitana menos acessível em geral do país. Quatro dos dez metros menos acessíveis estão na Califórnia:San Diego, Los Angeles, Riverside-San Bernardino e Sacramento. As cidades mais acessíveis ocorrem no interior, incluindo Atlanta, Salt Lake City, Las Vegas e Phoenix.

p O estudo foi publicado recentemente na revista revisada por pares, jornal de pesquisa política Paisagem urbana , produzido pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA.

p Recalculando aluguel acessível

p O método predominante de avaliar a falta de acessibilidade é o encargo excessivo do aluguel, medido pela porcentagem de locatários que gastam mais de 30% de sua renda familiar com aluguel. Mas essa técnica tem deficiências porque não distingue muito bem os graus de acessibilidade local. Também leva a anomalias, como encontrar essa acessibilidade em San Francisco ou Washington, D.C., é melhor que a média nacional, Myers disse.

p Em vez de, o novo método que os pesquisadores usaram foi projetado para medir o descompasso crescente entre o aumento dos aluguéis e as receitas de uma forma que possa distinguir as áreas metropolitanas com mais precisão ao longo do tempo, ao mesmo tempo, isolando problemas nos níveis de renda média e baixa. Ele emprega um indicador que os pesquisadores chamam de "incompatibilidade de quartil constante, "que usa os mesmos dados do censo em um design diferente para comparar as mudanças nas distribuições de aluguel e renda de seus valores em um ano base - 2000 neste estudo, que precede tanto a bolha imobiliária quanto a Grande Recessão - até 2016.

p As distribuições de aluguel mudaram para cima no país e na maioria das áreas metropolitanas, enquanto as distribuições de renda melhoraram muito pouco. Por exemplo, desde 2000, o pagamento médio do aluguel em todo o país aumentou em 17,2 por cento (em dólares de 2016), enquanto a renda anual média dos locatários na verdade diminuiu ligeiramente, de $ 38, 468 a $ 37, 500 (-2,5 por cento).

p O estudo usa o indicador de incompatibilidade para classificar as 50 maiores áreas metropolitanas em termos de acessibilidade de aluguel, com base em dados do censo de 2000 e do American Community Survey. Ele classifica os locatários em quatro quartis nas áreas metropolitanas, usando limites definidos em 2000 e atualizados pela inflação. As mudanças nas distribuições são reveladas classificando os locatários de 2016 nesses quartis constantes que representam os aluguéis tradicionais altos e baixos em uma área.

p Como os aluguéis mudaram, em L.A. e além

p Em todo o país, o estudo mostra pequenas mudanças na distribuição de renda, mas grandes mudanças nos aluguéis. Considerando que a renda dos locatários expandiu ligeiramente para incluir 25,9 por cento dos locatários na faixa superior em 2016, totalmente 39,1 por cento de todos os locatários dos EUA estavam agora pagando aluguéis no quartil superior, uma mudança para cima de 14,1 por cento.

p O caso de Los Angeles é mais extremo do que as mudanças nacionais. Na área metropolitana de Los Angeles, houve uma pequena mudança para cima nas receitas para o quartil superior - agora 29,3 por cento, um aumento de 4 pontos percentuais - mas a mudança para cima nos pagamentos de aluguel desde 2000 foi muito maior - agora 54,4 por cento, um aumento de 29 pontos percentuais. Metade de todos os locatários em L.A. agora são forçados a pagar o que antes eram aluguéis de alto nível, embora o número de rendas de gaveta tenha aumentado relativamente pouco. Ajustado pelo aumento da renda, isso equivale a uma mudança líquida para cima e uma incompatibilidade de 25,2 pontos percentuais, o estudo diz.

p Por outro lado, L.A. perdeu 14 por cento dos aluguéis do quartil inferior, mesmo enquanto a parcela de locatários de baixa renda permaneceu praticamente inalterada (-0,5%). Assim, L.A. testemunhou o estresse crescente tanto nas pontas baixa quanto na alta do mercado, uma incompatibilidade total de 38,6 por cento.

p Os 10 metrôs menos acessíveis no geral são Washington, D.C., San Diego, Praia da Virgínia, Los Angeles, Riverside-San Bernardino, Nova Orleans, Miami, Denver, Houston e Sacramento. Os aluguéis do quartil superior aumentaram muito mais do que as receitas em todos eles, e grandes perdas de aluguéis a preços baixos também foram sustentadas.

p "As novas descobertas medem o estresse crescente sentido pelos locatários em todos os níveis da distribuição de renda, mostrando o quanto uma parcela maior é forçada para faixas de aluguel superiores em comparação com antes, "Myers disse.

p Por comparação, outros metros longe das costas tiveram melhor desempenho; por exemplo, A incompatibilidade de acessibilidade de Chicago no quartil superior de aluguel se expandiu apenas por uma mudança líquida de 14,5 pontos percentuais. Outras áreas metropolitanas se saíram ainda melhor, como Dallas (líquido 12,8), Kansas City (9,7) e Atlanta (8,3). Todos esses aumentos são menores do que a média nacional, significando uma incompatibilidade menor e menos estresse para os locatários.