A Austrália está cada vez mais ligada a uma população global em rápido crescimento. As populações de Sydney e Melbourne devem ultrapassar 8,5 milhões em 2061. Como serão as cidades da Austrália então? Eles ainda estarão entre as cidades de menor densidade do mundo?

Essas cidades em expansão resultam em (produtividade) econômica, fragilidades sociais (desvantagem espacial) e ambientais (incluindo uma pegada ecológica muito grande). Nossas cidades podem se transformar para se tornarem mais competitivas, sustentável, habitável, resiliente e inclusivo?

Os governos australianos em todos os níveis aspiram a esses objetivos, mas eles exigem várias transições. As perspectivas de sucesso dependem da capacidade transformadora de quatro grupos de stakeholders:governo estadual, governo local, a indústria de incorporação imobiliária, e residentes da comunidade.

Nossa pesquisa recém-publicada descobriu que essa capacidade é insuficiente, portanto, a transformação na escala necessária continua sendo um grande desafio. Nossa pesquisa incluiu uma pesquisa em Sydney e Melbourne das atitudes dos residentes dos subúrbios em relação à vida de densidade média e à mudança na vizinhança - essencialmente "sondando" a capacidade da comunidade para mudança. Este artigo explora algumas das descobertas.

Então, por que as atitudes da comunidade nos subúrbios são importantes? A principal mudança envolve a forma e o tecido das cidades australianas:de uma cidade suburbana de baixa densidade a uma forma mais compacta característica da Europa. Isso requer um redesenvolvimento regenerativo:redirecionar a população e os investimentos imobiliários para dentro, para o redesenvolvimento de brownfields e greyfields, ao invés de externamente para o desenvolvimento de greenfields, e aumentar a oferta de moradias de média densidade - o "meio ausente".

Ao contrário de greenfields e brownfields, Contudo, greyfields estão ocupados. Um preenchimento urbano mais intensivo representa um desafio para os residentes de subúrbios estabelecidos para compartilhar suas amenidades superiores, espaço de baixa densidade. E os vereadores eleitos tendem a se alinhar com a resistência de seus residentes ao "superdesenvolvimento" e às mudanças no "caráter do bairro".

As atitudes estão mudando?

Em setembro de 2016, o Center for Urban Transitions pesquisado 2, 000 famílias em Sydney e Melbourne em subúrbios do anel intermediário estabelecidos.

Questionado sobre "Em que tipo de moradia você gostaria de morar?", quase 60% dos residentes em ambas as cidades preferem uma casa independente e um quintal. Isso diminuiu em relação aos 90% do início da década de 1990. Então, no espaço de uma geração, as atitudes mudaram significativamente em direção a uma vida de alta densidade.

Contudo, arranjos de vida estendem-se além da habitação. Eles incluem a vizinhança e o contexto suburbano mais amplo. Nossa pesquisa explorou três ambientes de vida distintos:

1. uma casa separada com jardim em um subúrbio com transporte público precário
2. uma casa de densidade média sem jardim, mas perto de transportes públicos
3. um apartamento alto no CBD ou nas áreas circundantes.

As respostas revelaram que quando a localização foi combinada com o tipo de habitação, isso aumentou significativamente a preferência por moradias de média densidade quando localizadas em subúrbios estabelecidos com bons transportes públicos e acesso a empregos e serviços. Em Sydney e Melbourne, 46% são a favor. Essa era a mesma proporção que preferia uma casa e jardim separados em um subúrbio dependente de carros. Apenas 8% optaram por apartamentos.

A questão é se essas mudanças de preferência se refletem nas atitudes dos residentes em relação às moradias de maior densidade em seus próprios bairros.

A pesquisa descobriu que 71% dos entrevistados estavam "cientes da mudança de bairro em sua localidade". Esse número era idêntico para locatários e proprietários de imóveis.

Menos de 10% dos residentes em ambas as cidades acham que essa mudança é uma coisa boa, mas quase 40% entendem que isso tem que acontecer. Pouco mais de 10% são neutros. A preferência por menos ou nenhuma mudança fica em torno de 45%.

Isso sugere que a capacidade de aceitar a mudança está crescendo, mas é relutante e não é fortemente endossado.

A fase final da pesquisa investigou até que ponto os proprietários de imóveis que contemplavam uma mudança estavam cientes, ou aberto para, opções de venda em consórcio de vizinhos. Embora não seja comum, exemplos estão sendo relatados com aumentos de valor resultantes da consolidação do lote variando de 10% a 100%.

Um quarto dos entrevistados em Sydney estava aberto para consolidar propriedades para venda com os vizinhos. Esse número foi ainda maior (39%) para propriedades de investimento.

O que precisa ser feito?

A venda consolidada de lotes não faz parte do modelo de negócios da maioria das imobiliárias, governo local, ou incorporadores imobiliários.

É uma área onde a indústria de incorporação imobiliária carece de capacidade e ainda não consegue responder ao desafio do preenchimento urbano de média densidade. E os governos estaduais estão relutantes em estender as zonas de média densidade de prédios médios nas grandes cidades além dos centros de atividades designados e corredores de transporte.

O fornecimento de habitações de média densidade bem projetadas precisa ser bastante aumentado nas áreas bem localizadas, estabelecido, densidade baixa, subúrbios do anel médio. E isso precisa acontecer em uma escala de reconstrução do distrito, além da reconstrução desmontável. Isso permitiria mais inovação, desenvolvimento sustentável e esteticamente atraente.

As metas de preenchimento para novas moradias nas maiores cidades da Austrália variam de 65% (Brisbane) a 85% (Adelaide), com Melbourne e Sydney no meio. Mas essas metas não estão sendo alcançadas (nem mesmo os 47% de Perth). O desenvolvimento greenfield ainda é o principal absorvedor demográfico.

A mais recente estratégia de metrô do governo de Victoria introduziu uma nova direção de política para "fornecer suporte e orientação para áreas cinzentas para oferecer mais opções de habitação e diversidade". Isso não impede que muitos residentes dessas áreas permaneçam resistentes a mudanças.

Os governos estaduais e locais precisam introduzir novos instrumentos de planejamento estatutário e diretrizes para permitir o redesenvolvimento do recinto de greyfield. Estes são o foco da pesquisa em três Centros de Pesquisa Cooperativa da Commonwealth (veja aqui, aqui e aqui).

Em um sistema de planejamento urbano que permanece fortemente de cima para baixo, o governo local atua como a principal interface com as comunidades locais e incorporadores imobiliários devido ao seu papel no planejamento de aprovações. Freqüentemente, isso se reflete no jogo do governo local com os esquemas de zoneamento residencial do governo estadual para garantir que as moradias sejam "trancadas" em zonas de mudança mínima. Isso indica efetivamente que um alojamento de preenchimento mais intensivo deve acontecer "em outro lugar" (a síndrome NIMBY).

David Chandler, uma figura importante na indústria de construção e construção da Austrália, resume os desafios:

"As capacidades necessárias para projetar e construir projetos de habitação de densidade média em pequena escala de três a dez moradias até três andares em cima de estacionamento abaixo do nível ainda precisam ser desenvolvidas. Se moradias de densidade média do tipo descrito aqui devem compor um terço da paisagem habitacional, uma nova plataforma de marketing e modelo de entrega serão necessários.

Se os governos estão seriamente preocupados em aproveitar o potencial dos locais de campos cinzentos e do meio urbano, eles não precisarão apenas trazer a comunidade junto em apoio a essas iniciativas de densificação mais modestas, eles precisarão ser proativos para garantir que o setor de moradias tenha os recursos para entregá-los. "

Este artigo foi publicado originalmente em The Conversation. Leia o artigo original.