Milhões de casas americanas podem se tornar invendáveis ​​- ou podem ser vendidas com perdas significativas para seus proprietários idosos - entre agora e 2040, de acordo com uma nova pesquisa da Universidade do Arizona.

O estudo prevê que muitos baby boomers e membros da Geração X terão dificuldade em vender suas casas à medida que se tornam solteiros e aninhados. O problema é que milhões de millennials e membros da Geração Z podem não ser capazes de pagar essas casas, ou eles podem não querer, optando por casas menores em comunidades que podem ser percorridas a pé em vez de subúrbios distantes.

Os baby boomers são pessoas nascidas entre 1946 e 1964, enquanto a geração X nasceu entre 1965 e 1980. A geração Y nasceu entre 1981 e 1997 e a geração Z entre 1998 e 2015.

O estudo prevê que a mudança nos comportamentos de compra de casa pelas gerações mais jovens pode resultar em um excesso de casas que pode chegar a 15 milhões em 2040, com os proprietários vendendo muito abaixo do que pagaram - se é que podem vendê-los. A maioria dos idosos será capaz de vender suas casas, o estudo diz, mas pode se tornar especialmente difícil em menores, mercados distantes e de crescimento lento ou sem crescimento.

Arthur C. Nelson, professor de planejamento urbano e desenvolvimento imobiliário no UArizona College of Architecture, Planejamento e Arquitetura Paisagista, chama sua previsão de "The Great Senior Short Sale" em um artigo publicado esta semana no Journal of Comparative Urban Land and Policy .

Um especialista em estudos urbanos, políticas públicas e desenvolvimento fundiário, Nelson passou grande parte de sua carreira estudando as mudanças na demanda por residências suburbanas, desde muito antes do crash do mercado imobiliário da Grande Recessão.

Sua mais nova previsão, se der certo, minaria uma das "grandes promessas" da casa própria para milhões de idosos, Nelson disse:que uma casa, depois de pago, pode ser vendido por um pecúlio de aposentadoria.

"E se você pagar sua hipoteca em 30 anos, " ele adicionou, "e ninguém compra a casa?"

A incompatibilidade no mercado

A previsão de Nelson vem da síntese de dados de fontes como o U.S. Census Bureau e o Harvard Joint Center for Housing Studies. O centro de Harvard é uma importante fonte de dados para os acadêmicos, governo e empresas para dar sentido às questões de habitação para informar as decisões políticas.

Nelson, usando esses dados, mapeou como as idades dos proprietários de casas mudariam entre 2018 e 2038. Olhando para três grupos de idade - mais de 65 anos, 35-64 e com menos de 35 anos - ele chegou à projeção no centro do estudo:que pode haver menos proprietários de casas com menos de 65 anos em 2038 do que havia em 2018, embora a grande maioria das pessoas com mais de 65 anos em 2038 seja proprietária de suas casas.

"Existe a incompatibilidade - se aqueles com mais de 65 anos descarregam suas casas, e aqueles com menos de 65 não estão comprando, o que acontece com essas casas? ”, pergunta.

Nelson tem o cuidado de não exagerar suas descobertas; milhões de pessoas comprarão as casas que as gerações mais velhas estão vendendo, ele disse.

"Mas a vasta oferta é tão grande e a demanda por eles será tão pequena, em comparação, que vai haver um problema real no final desta década, " ele disse.

Nelson disse que espera que o fenômeno não se revele de uma só vez, mas gradualmente ao longo das próximas décadas, em cerca de 500, 000 a 1 milhão de lares todos os anos. Não é provável que tenha muito impacto no crescimento de áreas metropolitanas como Phoenix ou Dallas, onde "o crescimento resolverá todos os tipos de problemas, " ele disse, mas será importante em milhares de áreas suburbanas e rurais - incluindo algumas partes do Arizona.

"As pessoas que possuem casas agora em milhares de comunidades em declínio podem simplesmente ter que se afastar delas, " ele disse.

Soluções de política propostas

O estudo de Nelson pede ação dos legisladores, e ele oferece algumas idéias próprias.

Entre eles está um programa em que o governo federal compraria de volta casas que já foram ou podem se tornar invendáveis. A Agência Federal de Gerenciamento de Emergências já faz algo semelhante com casas que foram ou podem ser danificadas por desastres naturais.

Ao arcar com o custo de compra dessas casas, Nelson disse, o governo poderia ajudar os idosos a evitarem recorrer a programas federais de apoio social depois de perderem suas casas. Esses programas são caros para os contribuintes, e o custo é ainda maior quando os programas precisam ser administrados em áreas rurais ou suburbanas - onde se prevê que as casas não serão vendidas, Disse Nelson.

"Se você tem milhões de idosos espalhados por toda a paisagem que custam uma fortuna para servir, seria melhor encontrar maneiras de induzir muitos a vender suas casas, "disse ele." E poderíamos realmente economizar bilhões em dinheiro público que, de outra forma, seriam usados ​​para servir pessoas em locais muito distantes e remover locais. "

Nelson também propõe programas em nível estadual que permitiriam que os mais jovens vivessem com seus filhos mais velhos e vazios, solteiros e outros que moram em casas maiores do que precisam, mas quem não quer se mover.

Ao compartilhar casas, Nelson disse, pessoas mais velhas não teriam que vendê-los, e colegas de casa mais jovens podem atuar como cuidadores e administradores de propriedades.

A ideia já está sendo testada em cidades como Minneapolis e Seattle e em todo o estado de Oregon, Disse Nelson. Lá, foram aprovadas leis no ano passado que permitiam aos proprietários de residências unifamiliares dividi-las em várias unidades.

Nelson concluiu seu estudo pouco antes de o surto de coronavírus se espalhar. Mas a pandemia, ele disse, não torna a questão da habitação menos urgente.

"Vamos acordar em 2025 - mais ou menos alguns anos - para perceber que milhões de idosos não podem sair de suas casas e que vai piorar até 2030, ", disse ele." Devemos começar a fazer coisas agora para reduzir o choque de muitos idosos tentando vender suas casas para poucos compradores mais jovens. "