p Enquanto a economia dos EUA devastada pela pandemia se prepara para uma provável onda de execuções hipotecárias, um novo estudo mostra que perder uma casa pode ter ramificações dolorosas que se estendem muito além do dano financeiro imediato. p Em um novo documento de trabalho, A economista de Stanford Rebecca Diamond descobriu que as execuções hipotecárias tornam os proprietários menos propensos a comprar outra casa nos anos subsequentes. Seus arranjos de vida tornam-se menos seguros, e eles ficam inadimplentes em outras dívidas com mais freqüência.

p Diamond e seus co-autores - Rose Tan, um Stanford Ph.D. aluna, e Adam Guren, da Boston University - também identificam um subconjunto de proprietários de casas que mais sofrem:os detentores de hipotecas que estão à margem.

p Esses são os proprietários de casas que estão atrasados ​​em seus pagamentos, mas provavelmente poderiam pagar seus empréstimos se recebessem uma grande reestruturação da dívida ou apoio governamental. Esses proprietários marginais, que existem em todos os níveis de renda, são muito mais propensos a se divorciar e se mudar para bairros de baixa qualidade como resultado da execução hipotecária.

p As descobertas de Diamond, lançado como um documento de trabalho em 22 de junho pelo National Bureau of Economic Research, lançou uma nova luz sobre o que os economistas sabem sobre os impactos das execuções hipotecárias. Eles também vêm em meio a uma crescente crise imobiliária devido às repercussões econômicas da COVID-19, com muitos especialistas em habitação prevendo um aumento nas execuções de hipotecas residenciais que poderia pressionar os legisladores a intervir.

p "Esses resultados são altamente relevantes no clima de hoje, "Diamond disse." Existem enormes, danos de longo prazo de execução hipotecária que não estiveram nos radares dos formuladores de políticas ou, até agora, entendido de uma perspectiva acadêmica. "Diamond é pesquisador sênior do Stanford Institute for Economic Policy Research (SIEPR) e professor associado da Stanford Graduate School of Business.

p Em seu estudo, Diamond também analisou como a execução hipotecária afeta os proprietários e seus inquilinos. Ela descobriu que os proprietários sofrem um prejuízo financeiro semelhante ao dos proprietários, mas evitam a dor adicional de ter que deixar sua residência principal. Para locatários, as interrupções são limitadas. Embora sejam frequentemente despejados, esse inconveniente tende a ser de curta duração e evitam quaisquer consequências a longo prazo.

p "O que é particularmente interessante é que os proprietários recebem o choque financeiro e os locatários recebem o choque do despejo, mas os proprietários recebem choques e os efeitos são muito mais graves, "Diamond disse." É a combinação de sucesso financeiro e despejo que pode devastar os proprietários de casas. "

p Com base em pesquisas anteriores

p Os relatos da mídia frequentemente detalham as ramificações sociais das execuções hipotecárias, mas no passado, economistas e reguladores olharam apenas para os custos financeiros, de acordo com Diamond.

p Um relatório de 2010 do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA concluiu que as execuções hipotecárias durante a Grande Recessão custaram em média $ 51, 000. Cerca de $ 41, 000 desse total representaram perdas bancárias e quedas nos valores das casas vizinhas. Enquanto isso, os proprietários indo para a execução hipotecária arcaram com os outros $ 10, 000 no valor do custo.

p Estudos anteriores sobre execuções hipotecárias rastrearam execuções comparando proprietários cujos credores se mudaram para confiscar suas casas com aqueles que permaneceram em dia com os pagamentos das hipotecas. Relatórios de crédito, Contudo, permitem apenas análises de encerramento e não revelam muito sobre os impactos de longo prazo, de acordo com Diamond.

p Para superar essas desvantagens, Diamante, Tan e Guren construíram um grande conjunto de dados em torno dos processos de execução hipotecária registrados no condado de Cook em Chicago entre 2005 e 2016. Illinois exige que as execuções passem por seus tribunais.

p Próximo, A equipe de Diamond vinculou outras fontes de dados importantes aos registros, incluindo registros de falência, crime, divórcio, históricos de endereços individuais, pontuação de crédito, receitas por código postal, e pontuações de testes escolares.

p Os pesquisadores então usaram dois métodos para analisar os dados. Uma abordagem permitiu medir os efeitos financeiros e não financeiros médios da execução hipotecária em todos os proprietários de casas ao longo do tempo. O outro permitiu que olhassem para o subconjunto de proprietários, ou cerca de 7 por cento de todos os casos de execução hipotecária estudados, que estavam à beira de um encerramento versus uma reestruturação da dívida. Em outras palavras, eles não enfrentaram dificuldades severas que tornassem impossível para eles pagar suas hipotecas.

p Essa segunda abordagem foi especialmente significativa. Como o Condado de Cook atribui aleatoriamente os casos de execução hipotecária aos juízes, os resultados para casos marginais variam dependendo do juiz. Isso significava que Diamond poderia combinar e rastrear proprietários de casas com características semelhantes, mas resultados diferentes com base em quão leniente ou rigoroso seu juiz designado era.

p "Isso é o mais próximo que podemos chegar de um experimento que ocorre naturalmente nos dados, " ela disse.

p A necessidade de novas considerações de política

p Proprietários marginais que passaram por execução hipotecária, ela encontrou, tinha muito a perder. Eles normalmente moravam em bairros de alta renda e tinham hipotecas maiores. Eles também tinham duas vezes mais chances de se divorciar depois de cinco anos em comparação com os proprietários cujas casas não foram hipotecadas. Eles tendiam a se mudar para bairros de qualidade significativamente mais pobre, com base em receitas de código postal e resultados de testes escolares.

p Diamond descobriu que as diferenças na qualidade da vizinhança entre proprietários hipotecados e seus pares não-hipotecados aumentaram com o tempo. "Para proprietários marginais, os efeitos negativos em comparação com os proprietários médios foram enormes, " ela disse.

p Proprietários e proprietários médios não escaparam ilesos. Ambos experimentaram dificuldades financeiras significativas em termos de perda de ativos e pagamentos em atraso de outras formas de dívida. Proprietários hipotecados de todos os tipos não foram forçados a reduzir o tamanho, mas eram significativamente menos propensos a possuir sua futura casa. Senhores da terra, Enquanto isso, normalmente ficavam em sua residência principal, mas tinham taxas mais altas de condenações por DUI após o encerramento.

p Diamond disse que suas descobertas sugerem a necessidade de uma análise de custo-benefício diferente pelos formuladores de políticas ao considerar programas para ajudar proprietários de residências subaquáticas. Isso inclui projetar programas com proprietários marginais - e os riscos adicionais que eles enfrentam - em mente.

p "Como acontece com qualquer política governamental, apenas uma parte das pessoas que são elegíveis para um benefício tentam aproveitá-lo, "Diamond disse." Meu palpite é que as pessoas que aceitariam uma oferta de ajuda seriam as que mais lucrariam.