p Um novo relatório revela as relações entre o transporte e o valor da propriedade no norte da Inglaterra. O relatório destaca como a compreensão dessas relações pode ajudar a informar o planejamento e investimento em infraestrutura - desde conexões ferroviárias interurbanas até a modelagem do ambiente urbano. p Pesquisadores do Institute for Transport Studies da University of Leeds desenvolveram três novos modelos do mercado imobiliário no norte da Inglaterra - uma área de 40, 000km2 com 15 milhões de pessoas e 7,1 milhões de residências.

p Os modelos quantificam até que ponto as conexões de transporte podem tornar os locais mais atraentes para pessoas e empresas. Eles também incluem uma ampla gama de outros fatores que contribuem para o valor da propriedade, incluindo acesso a instalações locais, escolas e espaço verde.

p O relatório, financiado pela Transport for the North, West Yorkshire Combined Authority e o Engineering and Physical Sciences Research Council, é o primeiro desse tipo e os resultados estão sendo apresentados em seis conferências internacionais este ano.

p O estudo descobriu que em todo o Norte há uma vantagem em estar bem conectado. A facilidade de acesso ao emprego é um fator chave dos valores da propriedade, com trilho, acessibilidade rodoviária e de pedestres para empregos, todos agregando valor.

p O acesso ferroviário sozinho pode adicionar 14% ao valor de uma casa. Para cada 10 adicionais, 000 empregos que são facilmente acessíveis por via férrea, há um prêmio sobre o preço da propriedade de 0,16%. Também há um prêmio de 0,19% a cada 10, 000 empregos acessíveis de automóvel.

p A capacidade de caminhar para o trabalho tem o impacto mais significativo sobre os valores, com um prêmio de preço de propriedade de 3,61% para cada 10 adicionais, 000 empregos acessíveis a pé - embora o número total de empregos acessíveis a pé tenda a ser menor do que de carro ou trem. Isso é visto nos 'prêmios do centro da cidade' no mercado, e também aponta para o valor do desenvolvimento urbano misto à medida que a economia do Norte cresce.

p O relatório também fornece evidências de que os investimentos anteriores em transporte no norte da Inglaterra criaram valor no mercado imobiliário. Usando as extensões do Manchester Metrolink desde 1995 como um estudo de caso, o relatório conclui que:

p * As extensões do Metrolink aumentaram os preços dos imóveis próximos às novas estações em 6,3% em média;

p * a Linha South Manchester aumentou os preços em 10,5% e a Linha Aeroporto em 20,9%.

p Além dos efeitos do transporte no valor da propriedade, o relatório identificou muitos outros fatores - alguns dos quais podem ser influenciados por políticas públicas, Incluindo:

p * acesso a centros locais com instalações como lojas e bancos, vale cerca de 7,5% do valor de uma casa média,

p * o acesso a parques e playgrounds pode adicionar até 7% ao valor da propriedade - em comparação com locais sem esses recursos,

p * tanto a qualidade do ar quanto a ausência de ruído do tráfego agregam valor - medidas para eliminar completamente o ruído de estradas e ferrovias movimentadas, como tunelamento, por exemplo, pode aumentar o valor de propriedades próximas em até 8%,

p * medidas como pavimentação de estradas com baixo ruído e ecologização urbana teriam um impacto positivo mais modesto; e Zonas de Ar Limpo devem aumentar os valores das propriedades em toda a área da Zona.

p Autor principal do relatório, Dr. John Nellthorp, do Instituto de Estudos de Transporte de Leeds, disse:"Pesquisas anteriores mostraram que há lacunas significativas na compreensão de como o investimento em infraestrutura de transporte pode afetar o valor da terra. Os mercados imobiliários são complexos e o transporte é apenas um dos elementos que podem influenciar os preços.

p "Agora podemos ver claramente não apenas o valor que os sistemas ferroviários urbanos agregam ao mercado imobiliário, mas o valor da conectividade interurbana no Norte, e acessibilidades a pé bem como por via férrea e automóvel.

p "As descobertas sobre o meio ambiente e a qualidade do local não eram o objetivo principal do trabalho, mas ajudam a contextualizar os impactos do transporte. A qualidade do local é importante, na verdade, é um dos pontos fortes do Norte e este relatório nos ajuda a entender como todos esses elementos se encaixam para impulsionar o valor da terra.

p “Os resultados deste estudo podem ser vistos como um impulso para a análise da 'elevação do valor da terra' e para o caso de investimentos bem planejados em regiões fora de Londres”.

p O estudo também forneceu as primeiras estimativas do impacto potencial da Northern Powerhouse Rail sobre o valor da terra. Embora os pesquisadores alertem que a economia nacional e as flutuações no mercado imobiliário podem causar impacto adicional no valor da terra, as estimativas iniciais indicam que há potencial para impactos de até 9,3% em algumas áreas próximas às estações - os resultados dependerão de muitos fatores, incluindo a resposta do investimento no fornecimento de novas moradias e espaços comerciais.

p Dr. Jack Snape, Diretor de Análise de Dados e Modelagem da Transport for the North, disse:"Este trabalho mostra aumentos significativos no valor da terra com a melhoria do acesso ao emprego por ferrovia, road and walking—which could help to bring forward the investment needed to help tackle the housing crisis and support the growth plans of the North.

p "The research provides a robust body of evidence to help us build the case for investment in transport, and we can use this to inform the case for Northern Powerhouse Rail."

p Transport for the North plans to incorporate the report's findings into an Analytical Framework to help understand how transport investment could help rebalance the economy more evenly around the country.

p The framework will be used to examine whether improved transport connections could enable existing buildings and vacant land in the North to be used to their full potential.

p An increase in land value in the North could also stimulate other forms of investment, such as new and refurbished housing in places where commuters can easily and sustainably get to work.

p Cllr Kim Groves, Chair of the West Yorkshire Combined Authority Transport Committee said:"This research provides invaluable insight on how local property markets can benefit from transport investment and gives us the means to accurately set out those benefits to the government when making the case for transport investment.

p "Land value plays an important role in government appraisal of transport and regeneration investment and these new models will allow us to paint a more effective and robust picture of those benefits. It also gives us the means to monitor the property market across the lifetime of major transport investments to show the potential fiscal benefits of such investments to the government.

p "The models developed by the researchers can do this more accurately than has been possible to date and we are working with the Department for Transport to help make sure this work will be used to support the business case for transport investment in West Yorkshire and to show those benefits across the North."

p Part of the funding for this study and report came from the West Yorkshire Combined Authority and the University of Leeds Institute for Transport Studies (ITS) joint Transport Research Innovation Fund (TRIF). TRIF was established in 2016 as a collaboration between the Combined Authority and the University of Leeds ITS.

p The TRIF provides the opportunity to support the development and translation of applied research to deliver a step-change in transport and mobility in the region and across the North. TRIF has funded six research projects to-date. The research into Transport and Land Value Uplift investigates the potential for methodological improvements to the quantification of land value uplift in transport appraisal.