p Não faz muito tempo, o boom imobiliário da Austrália estava em pleno andamento. Os investidores estavam apostando no aumento do valor das propriedades, que aumentou 13% em Sydney e 15% em Melbourne no ano até meados de 2017. Agora, a retirada de compradores estrangeiros e as restrições prudenciais sobre empréstimos frouxos para investidores locais revelaram o quão oco foi o boom. p Durante todo o boom, políticos e especialistas em propriedade alegaram sistematicamente que o suprimento entregue melhoraria a acessibilidade. Como estamos vendo agora, quando o preço que uma propriedade pode obter cai, o mesmo ocorre com o desejo de construí-lo. Foi um preço exorbitante crescimento que sustentou os apelos dos desenvolvedores para adicionar suprimentos, não um desejo de tornar a habitação mais acessível.

p Agora estamos vendo quedas rápidas nas aprovações e no início da construção conforme a demanda especulativa dos investidores, e o dinheiro que trouxe para o mercado, caiu.

p Ironicamente, a queda dos preços não vai melhorar a acessibilidade para as pessoas que ficam fora do mercado. Os bancos estão restringindo as práticas de crédito e o crescimento estagnado dos salários limita a capacidade de compra daqueles que estão presos na economia de baixa renda. Verdade, a queda dos preços é bem-vinda para alguns compradores de casas que agora descobrem que é possível comprar. Mas a rápida inflação dos preços das casas há muito ultrapassou em muito a capacidade da maioria das famílias de baixa renda de comprar uma casa.

p Nossa análise para a NSW Community Housing Industry Association (CHIA NSW) e Homelessness NSW, com base em pesquisas recentes da AHURI, mostra que o mercado não consegue atender a cerca de 12% das necessidades de todas as famílias. Apenas um terço deles está alojado fora do mercado em habitações públicas ou comunitárias. O resto está em casas superlotadas, estresse de aluguel ou até mesmo sem-teto.

p Em face da desaceleração do mercado imobiliário, esses mesmos especialistas em propriedade estão agora advertindo severamente contra ações que inibam ainda mais o investimento especulativo em habitação. Contudo, este é precisamente o momento de enfrentar os problemas que se vão construindo ao longo dos anos e de colocar a dinâmica do sistema habitacional num caminho mais acessível.

p Reduzindo a atividade especulativa, cortando a alavancagem negativa e os descontos fiscais sobre ganhos de capital, reprimir práticas de empréstimo inadequadas, e o aumento da regulamentação sobre práticas de construção inaceitáveis ​​deve ser seguido com seriedade em todos os níveis de governo.

p Entregando o alojamento de que precisamos

p A grande questão que permanece então é:qual é o futuro do sistema de fornecimento de moradias em toda a Austrália?

p A história tem nos mostrado que o investimento do setor privado por si só não pode fornecer a habitação necessária, especialmente para os mais vulneráveis. Tampouco pode produzir um suprimento consistente durante seus ciclos de expansão e retração. Portanto, agora também é o momento para uma conversa renovada sobre Como as para fornecer o alojamento que é mais necessário, e quem deveria fazer isso, especialmente para aqueles que enfrentam estresse crônico de aluguel.

p Os mercados nunca forneceram moradias acessíveis para pessoas com baixa renda sem subsídio dos governos. Na verdade, uma montanha de subsídios e incentivos fiscais foi lançada no mercado privado para apoiar tal objetivo. Vão desde Commonwealth Rent Assistance para apoiar aluguel privado e concessões para compradores de primeira viagem, para alavancagem negativa e redução de impostos sobre ganhos de capital para investidores e proprietários de casas, mas não tiveram nenhum efeito perceptível na acessibilidade.

p A fé nos mercados prevaleceu nos últimos 30 anos. Como resultado, as alternativas foram descartadas.

p Para cobrir o acúmulo de necessidades não atendidas e necessidades futuras, nossa nova pesquisa encomendada por CHIA NSW e Homelessness NSW prevê que, nos próximos 20 anos, dois em dez novas casas precisariam ser para habitação social e mais um em dez para habitação a preços acessíveis. Apenas transferindo este terço da construção para provedores de habitação sem fins lucrativos, tanto o setor comunitário quanto o governo, reduziria os custos de entrega - perdendo a marcação de desenvolvedor de 20% de uma só vez.

p Mais amplamente, os fundos necessários para apoiar um programa de habitação sustentável a preços acessíveis poderiam ser facilmente compensados ​​pela economia com a eliminação dos atuais subsídios fiscais ineficientes e inflacionários para investidores privados.

p O desafio de tal tarefa não pode ser subestimado. No entanto, isso representa uma oportunidade considerável para resolver uma série de problemas inter-relacionados com a forma como a habitação é fornecida na Austrália. Aqui estão quatro dos maiores.

p 1. Estabilizar o mercado de trabalho da construção

p O desenvolvimento de moradias sociais e acessíveis garantiria à indústria da construção um fluxo constante de financiamento para a construção de casas no longo prazo. As indústrias de construção mobilizam uma força de trabalho considerável. Fluxos de trabalho estáveis ​​suavizariam a queda dramática no emprego que vem com a desaceleração imobiliária.

p Relatórios recentes observaram o declínio acelerado na indústria da construção. O Reserve Bank está alertando que choques nos salários e no emprego representam uma ameaça para a economia.

p 2. Apoiar o planejamento para um fornecimento previsível

p O sistema de planejamento se beneficiaria por ter uma grande parte das necessidades habitacionais projetadas atendidas e fornecidas de forma mais previsível. A incerteza dos ciclos habitacionais de expansão e contração torna quase impossível fazer um planejamento sensato para o crescimento populacional e implementar objetivos de planejamento estratégico em nossas cidades e regiões.

p Planejamento para grandes infraestruturas, como hospitais, escolas e transporte, depende da chegada de novas moradias em tempo hábil. Políticas de zoneamento inclusivas gerais e vendas de terras públicas com desconto para apoiar o fornecimento de terras para casas a preços acessíveis precisam ser pré-requisitos.

p 3. O benefício de investir em moradias populares

p Se os gastos do governo com habitação podem ser investidos nos próprios ativos (por exemplo, através de uma participação acionária no desenvolvimento), as despesas serão retidas tanto para um propósito social duradouro quanto como uma contribuição positiva para a base de ativos acumulada do governo.

p Um devidamente projetado, em grande escala, O programa sem fins lucrativos pode significar que o investimento em novas moradias se torna um fator positivo para os balanços estaduais e nacionais. Isso requer uma mudança no comportamento e na mentalidade de alguns funcionários do Tesouro, que muitas vezes veem a habitação social como um passivo.

p 4. Gerar amplos dividendos de produtividade

p Outra pesquisa recente do CHIA NSW mostra que o investimento em moradias sociais e acessíveis bem localizadas tem benefícios econômicos muito mais amplos. Isso inclui economia de tempo de viagem para trabalhadores de baixa renda atualmente empurrados para os subúrbios, bem como a elevação do capital humano resultante de impactos positivos de longo prazo sobre a renda familiar.

p De forma similar, os orçamentos governamentais se beneficiam da redução da demanda por serviços sociais.

p Resumidamente, o argumento econômico baseado em evidências para o investimento do governo em habitação social e acessível é forte. Dadas as consequências iminentes de uma falência imobiliária após o maior boom imobiliário da história australiana, agora é a hora de agir e remodelar o sistema habitacional do país para o longo prazo.

p Mas temos governos capazes de conceber as mudanças de política necessárias ou com coragem para decretá-las? Tempo, e a próxima eleição, irá dizer. p Este artigo foi republicado de The Conversation sob uma licença Creative Commons. Leia o artigo original.